三星级酒店厨房设备_三星级酒店厨房设备有哪些

1.2020年工程部年度工作_工程师工作3篇

2.何为五星级？

3.浅谈四星级酒店餐饮部的服务及管理

4.求救 ，。。。帮帮忙

要:在利润逐年下降,饭店总量供应持续多年相对过剩的条件下,中国饭店业应控制总量,优化存量,走专业化经营的道路以避免恶性削价竞争。同时通过集团化规模经营来降低经营成本,抗衡经营风险。集团化过程中应强调市场机制的主导作用。以品牌与管理为先导,无形资产有形化实现低成本高效率扩张。

中国的饭店业经营状况不容乐观,全国饭店平均出租率从1993年至1998年逐年下降,利润率表现同样的趋势,以致1998年全行业亏损,全国房价下降了136%,平均出租率下降了约3个百分点(袁宗堂,1999)〔1〕。而其面临国际竞争的强大压力体现在合资饭店与国有饭店的经营业绩上:19年国有饭店总营业收入为369.3亿人民币,平均每间客房约9万元,低于平均效益3.3万元,没有利润甚至亏损。而合资饭店营业收入351.32亿人民币,平均每间客房19.71万元,是国有饭店的2.2倍,利润为19.92亿元,差距是惊人的。

控制总量扩张与优化存量结构的供给战略

导致近年我国饭店业经营业绩逐年下降的主要原因归纳起来有以下几条:

(1)地方越权审批旅游饭店项目,同时在自行审批项目的时序安排上集中,缺乏统筹规划,大量盲目新建宾馆饭店,宏观总量扩张失控。 (2)房地产转向旅游饭店:近年房地产不景气,纷纷改造、装修写字楼、公寓、别墅,将其转变为宾馆饭店。 (3)社会旅馆升级,培训中心、疗养院转向接待游客,分流游客约10%。 (4)东南亚金融危机导致周边国家客源大幅度下降。 (5)国家控制会议与公费旅游,国内经济增长速度减缓影响国内旅游消费的增长。在上述原因中供给总量过剩是根本原因,从1996年到1998年饭店总共增加7万间客房,增长56.25%,而客人的增长率为32.9%。但这种过剩是一种相对的过剩,是需求增长时期供应过度增长产生的过剩,只要根据需求增长适度控制供应总量就可以消除的过剩。因此要保证我国饭店业的健康发展,控制总量扩张是必然举措。

饭店投资过热源于政企不分与企业产权主体空位。国有企业由于投资决策者不是资产所有者,决策者可以不对投资的亏损承担损失,而投资的扩张又能给某些决策者带来资产的实际控制权,这就强化了决策者的投资冲动,导致了一种公有制国家普遍存在的投资“饥渴症”。当投资者本人不承担财产责任时,这种投资冲动是无法遏止的。同时长期实行的按限额划分各级企业和各级之间的投资项目审批权制度,既扼杀了项目、企业的规模经济效应,又造成企业与各级之间的非效率博弈。要消除饭店业的盲目投资冲动,要在强化投资的经济责任和产权约束的前提下,应把审查批准投资项目的重点放到对产业控制和进入规模的控制上。与其事后对企业进行高社会成本的“优育”,不如事前注重投资项目的“优生”(刘志彪,1995)〔2〕。饭店业是一个存在巨大退出障碍的行业,进入容易退出难。一个饭店要改造成其他物产非常困难。由于饭店这种可进不可退的特征决定了饭店业的“优生”远比“优育”重要。

90年代是我国饭店业的一个总量扩张的年代,也是一个产业升级的年代。总量扩张通过两种途径实现的:新建饭店与社会饭店升级为旅游饭店。从1990年至今大量饭店改造升级,社会饭店向旅游饭店转化,每年600到800家社会饭店装修升档转变为旅游饭店。低档饭店向中高档饭店转变,其中二星级饭店升档为三星级饭店的数量较大。饭店升级使我国饭店业的接待能力及接待质量都大幅度攀升。这次饭店产业升级过程中服务与管理的升级明显滞后于硬件设施的升级。但饭店业经营业绩由1993年开始逐年下降说明当代饭店业的急迫任务不是总量扩张,而主要是存量结构调整与服务质量与管理升级,尤其重要的是存量结构调整,它是避免目前那种恶性削价竞争的最有效的手段。

存量结构调整的主要方法是饭店行业内部劳动分工,即专业化经营。我国的饭店应由目前的面对所有市场的大而全、小而全的饭店结构转向各具特色的专业饭店。专业化意味着饭店要有专业化的设施、专业化的服务、专业化的管理与细分化的市场。应分化出各种不同类型的饭店,如:会议饭店、度饭店、展览饭店、饭店、全套房、共管公寓、汽车旅馆、青年旅馆、商务饭店、B＆B(一种提供早餐与住宿而没有正餐的饭店类型)等。

专业化经营是回避恶性削价竞争的必然举措

旅游饭店接待的客人中境外客人与境内客人的比例由1994年的五五开下降到1998年的三七开。国内游客受消费水平的限制必然导致饭店收入的下降。过剩与削价竞争是孪生姐妹,专业化经营是回避恶性削价竞争的必然举措。专业化经营的最重要作用在于通过产品差异化来避免因产品直接替代引起的削价竞争。

专业化经营的另一作用是专业化饭店能满足那些普通饭店无法满足的需求,使顾客专业化需求由潜在需求转变为现实需求,这无疑扩大了市场规模。专业化经营,即每个饭店要针对某一个或两个细分市场来从设施、服务与管理上建立自己独特的管理模式与营销网络,以在市场上立足,发展一批专业性的商务饭店、度饭店、会议饭店、空勤服务饭店等。针对国内市场必须改造出一批价廉、舒适、方便的受国民欢迎的饭店。我国未来三种受青睐的饭店类型: (1) 青年旅馆(hotel),又称背包者旅馆(backpackershotel) (2) 汽车旅馆(motel) (3) 全套房(all-suite) 青年旅馆的主要接待对象是以学生为主的青年背包旅行者,这种旅馆在国外已经非常普遍。如澳大利亚的青年旅馆价格便宜,约每晚15澳元,仅为一般饭店房价的1 6左右,它具有方便的预定系统,免费接送服务,齐全的餐饮设施及自助洗衣房(刘伟,1999)〔3〕。受住房制度改革与通货紧缩的影响,国人旅游欲望增强但实际行为下降。要使人们欲望变成现实,提供廉价的住宿是一个有力举措。广东青年旅馆与上海锦江日旅馆的成功就是这方面的范例。

中国消费者正面临一次消费结构升级,一般来说,城镇居民的衣食和部分日用的消费已经满足,正在向满足住行需要与提高生活质量的方向过度。消费额由数千、上万元向数万元过渡,私人小汽车消费是其中的重要发展方向。买车是当今的消费热点,家庭开车旅游将成为时尚。汽车旅馆将应运而生。汽车旅馆无疑将是21世纪中国饭店业的一种时髦类型,它以吸引汽车旅游者为主,分布在高速公路边,提供住宿、膳食、洗衣、电话、加油站、停车场等项服务。

全套房饭店将是一种新形式,目前我国发展商务套房方面比较成熟,但针对家庭旅游者的套房并不多,全套房的概念是强调DIY特征,即自助性。针对商务旅游者的全套房饭店强调其办公与起居双功能,针对家庭旅游者的全套房则强调其起居生活功能,前者要求配备完善的办公设备提供各种文秘服务,后者要求配备完备的洗衣、厨房设备。前者强调设施先进,服务快捷,后者强调方便,经济实惠。重视国内市场开发国内游客消费得起的旅游产品是当前饭店经营的重点课题。要吸引国内旅游者,控制成本、降低价格是关键。日旅馆在吸引平民消费者上做得非常成功。它强调两个特征:价格适中与物有所值。成本控制是产品标准化的关键。例如,日集团致力于减少:1.建筑成本;2.全日制职工的数量;3.每间客房运营的直接开销。最佳西部饭店集团用大量购进及同享项目如:保险,融资,折扣,管理合同及职业培训等来减少成本。通过标准化有助于饭店减少运营成本,从而以低价格吸引价格敏感、注重干净舒适的游客。

抗衡风险的规模经营战略

从饭店服务的目标市场来说,专业化经营是避免当前饭店业恶性价格竞争的良策,但专业化经营的风险是市场规模小,高经营成本,消费者偏好变化易导致市场丧失。专业化经营的风险要通过规模经营来抵御。规模经营的方式有两种:饭店单体规模扩大或饭店集团化中饭店业明显呈现规模与效益成正比关系,即单体饭店规模越大,经营效益越好,集团饭店效益好于单体饭店效益。大饭店的出租率明显好于小饭店,不同规模饭店的出租率差别较大。拿1996年的统计资料来看,500间以上的大饭店出租率64.3%;300-499间客房的饭店出租率为60.7%;200-299间客房的饭店出租率为67.9%;100-199间客房的饭店出租率为55.1%;99间客房以下的饭店出租率为30.7%。规模大的高星级饭店经营效益明显好于小规模的低星级饭店。19年全国饭店利润总额为8.14亿人民币,而96家500间以上客房的饭店利润为31.9亿人民币,平均每间客房赢利2.3万元,其他5105家饭店亏损307亿元。大饭店的营业收入每间客房平均为19.6万元,而中小饭店只有5.8万元(袁宗堂,1999)〔4〕。根据产业组织原理,拥有主导地位的大公司对竞争压力有更强的抵抗力。这种主导地位可能源于供给方面的优势,也可能源于需求方面的优势。供给方面的优势包括垄断控制专利,商标,销售渠道,预订技术,及资金来源。需求优势包括因联号声誉产生的品牌识别与顾客忠诚。这可能源于联号进入市场比较早,如日集团,拉马里集团。也可能是具有很大市场吸引力的新手,如马里奥特集团。如果顾客选择饭店主要根据以往的经历,品牌忠诚,转换成本的话,联号的需求优势愈显突出。大饭店集团可以用成本领先战略,以低成本服务大众市场, 从而实现规模效益。例如,希尔顿集团管理七信条之一的就是大量购。在希尔顿集团内,21项物品,如火柴、瓷器、肥皂、地毯等,都是大量购,这样不但可以省钱,而且制造商可以根据饭店的特殊标准来生产这些物品(Hilton,1957),饭店规模经济的源泉有:1.随着饭店集团规模的增加,单一品牌成员饭店数量的增加,经营成本减少,而经营效率提高;2.由于成员饭店共同分担各类成本,如培训,促销,R＆D,及人事组织等产生的成本减少。

规模并不等于效率,只有当饭店内部共享、部门分工协作的前提下才能产生效益。这是目前捏合的旅游集团急需解决的问题。如北京旅游集团包括许多类型的企业,其中饭店数量多且各种星级都有,同星级的饭店也较多,同在北京市,如果缺乏分工协作不但没有规模效益而且会造成内部竞争,导致规模不经济。这类饭店集团要在集团内分化出几个不同档次的品牌和服务不同的细分市场。希尔顿集团内部就分化出希尔顿饭店、希尔顿国际饭店、希尔顿商务饭店、希尔顿会议饭店、希尔顿机场饭店、希尔顿度饭店、希尔顿公寓饭店与希尔顿庭院饭店8大系列。集团成员饭店要统一购、统一促销、统一培训、建立统一的预订网络,否则难有效益可言。

中国饭店集团化的运作方式

饭店业规模经营的具体形式就是集团化。21世纪的饭店业是集团竞争的世纪。饭店集团将是行业的主角,现有的小饭店将来要么被兼并,要么成为大集团的服务网点,或在业务上给饭店集团拾余补零,或者被挤出饭店业。企业集团是以一个或多个大企业或大银行为核心,通过持股、控股的方式,控制一大批子公司、孙公司、关联公司而形成的庞大联合体。企业集团以资本控制为纽带,通过参与所属企业的经营决策控制成员企业,从而形成资本巨大的企业群体(臧跃茹,19)〔5〕。组建饭店企业集团的最重要的战略目标是提高饭店的经营效率与国际竞争力。中国饭店产业组织不是建立在经济基础上的垄断竞争结构,而是建立在各级行利基础上的行政垄断型结构。因此行政势力控制、垄断、分割、封锁市场运行,企业规模不经济,兼并、收购、合并困难,经济竞争不充分等(刘志彪,1995)。在目前这种市场发育不完善而行政垄断力量又十分强大的情况下,撮合饭店集团化是最快捷的办法。结合目前企业与脱钩的形式,以行政命令方式可以在一夜之间以资产拥有形式组建数百亿资产的旅游集团或饭店集团。这在目前的中国依赖市场力量是无法实现的。这种主导的饭店集团化方式主要依赖无偿划拨、委托经营等。资产成为国有饭店集团母公司的子公司。即行业主管部门或地方将其所辖的国有饭店以行政划拨的方式并入饭店企业集团,作为全资子公司由集团公司进行持股和管理。北京旅游集团、陕西旅游集团及山东新立克集团就是这种集团化方式的范例。

行业主管部门割据和地区行政性条快分割,阻碍了大型饭店企业集团跨地区、跨行业发展。许多地方出现宁头不做凤尾的地方垄断。我国国有企业是根据两个基本原则建立起来的:一是归口管理原则;一是投资主体原则。由于政企不分,主管部门不愿意失去对下属的人、财、物的控制权,而宁愿让其低效率经营也反对集团化。突破地方保护主义的关键是政企分开来减少逆向行动集团的阻抗,同时扶植创新集团。地方利益要服从国家利益。提高经营效率,提高国家竞争力,实现国有资产保值增值,保障国家产业安全,是国家利益。在地方割据与行业割据的情况下,在组建饭店集团方面的行政命令要比市场机制更有效率。地方主导形成的集团多是区域性混合集团,包括饭店、旅行社、餐馆、出租车、风景区、商店等企业,而市场机制或中央行业主导形成的集团主要是跨区域的横向联合集团,以饭店企业为主体。

在一定时期内,地方主导型发展道路确实对中国的饭店也有巨大作用。但主导的明显缺陷是:地方以行政区划为边界,其市场利益与市场行为强化了经济运行的割据状态,而且造就了一批“泥脚巨人”。解决办法是逐渐发育企业这一微观市场主体,让逐渐从具体市场交易过程中退出来。市场机制在集团化组建过程中主要通过建立产权关系来实现的。理顺产权关系的方法主要有:投资购买兼并、授权持股经营、横向持股、收益转换、资产剥离等。市场机制要求低成本扩张,低成本扩张要求我们:扩张的武器主要依赖无形资产的品牌与管理,而非有形资本;在目前的形势下,扩张对象以兼并、管理、盘活存量资本为主,而非以新建饭店为主;通过利益关联而非通过强行捏合组建集团,减少社会摩擦从而降低磨合成本。市场机制下饭店集团化的运作方式是:资本雄厚的企业以收购和股权参与方式组建集团,而以管理见长的酒店企业以品牌与管理为先导,无形资产有形化实现低成本高效率扩张。以品牌与管理为关联、无形资产的有形化是实现饭店集团低成本扩张与形成永动扩张机制的根本。中国需要用品牌与管理克隆出一批优秀饭店。

中国要出现几个能和国际大饭店集团抗衡的大集团,单靠目前几个财团或饭店领头羊的独立发展是远远不够的,必须有强强合作,要大财团与国内最著名的饭店管理公司之间进行合作,形成中国饭店业的“巨无霸”。两者之间建立委托———代理关系。财团收购或新建饭店,然后委托饭店管理公司负责经营管理(邹统钎,1999)〔6〕。强强合作,优势互补,这才是建立中国饭店业国际竞争力的根本所在。

我国由于长期处于经济制度下,企业资本积累时间较短,地方与行业割据严重,因此,行为在集团化过程中能起缩短资本积累周期、冲破割据的作用,同时在投资、、引资等方面给予优惠,对符合产业政策或经济开发要求的集团给予扶持,积极促进企业集团的合并与实力的壮大,这方面的作用不可低估。当集团形成后,的主导行为应从企业中退出,让位于市场机制,让企业真正成为市场行为主体。目前我国饭店企业自身发展重点应放在资本积累、服务与管理升级、品牌创立、销售网络建设等提高自身竞争力的手段与方法上。

2005-12-03

中国饭店企业集团化战略发展模式与政策导向::出自绿维创景(lwcj)

T：旅游策划 旅游规划 旅游投资 景观设计 绿维创景

关键词 旅游策划 ,旅游规划 ,旅游投资 ,旅游融资 ,景观设计 ,绿维创景,旅游管理 ,游乐设施 ,游乐设备 ,旅游招商 ,商业策划 ,可行性研究

中国的饭店业目前面临十分严峻的挑战,全国平均出租率逐年下降,从1993年的67%,降至19年的53 86%,每年下降2-4个百分点。利润率呈现出同样的趋势,从1994年的9 82%下降至19年的1 1%。而合资饭店经营状况明显好于国营饭店,其成功的根本原因就是:集团经营、规模效益、质量与品牌。因此,组建饭店集团追求规模效益是中国饭店业发展的必由之路。组建饭店企业集团的最重要的战略目标是改善饭店的经营效率与提高饭店的国际竞争力。

一、饭店企业集团化的障碍

我国饭店企业集团化多年的实践过程屡屡遇到的障碍主要有:

成功的饭店或饭店管理公司缺乏强大的销售网络及预订网络 单从管理模式来说,我国一些饭店集团并不比国外的落后,关键是我国的销售、预订网络很不发达,集团购,借贷、培训与财务方面的能力很弱。缺乏强有力的销售网络是中国管理性集团公司发展受到制约的关键因素。而按国际惯例,加入一个饭店集团后,集团公司的预订网络往往能为成员饭店销售15%—40%的客房,绝大多数饭店要求预订网络帮助他们销售25%以上的客房,否则不愿意加入集团作为成员饭店。

组建饭店集团的大财团缺乏饭店管理经验 大财团绝大多数是从其它行业进入饭店业的,它们依赖的是雄厚的财力,但在饭店管理方面并无多少经验。饭店管理方面的人才许多是转行或从其它饭店招聘过来,没有完全磨合好。饭店管理模式只是理论上建立了,未经过实践检验。在经营业绩上并未受到公认,品牌声誉尚待建立。在经营宗旨、企业文化、经营理念、经营战略、企业精神方面尚不成熟。

资本市场缺陷与债务问题 资本市场欠发达是当前饭店集团扩张的大难题。扩张需要资金,纯粹通过银行借贷会使饭店负债率过高导致经营风险较大。而股票市场又不发达,使集团难以通过股票市场低成本融资。另一难题是,若饭店集团要兼并经营不善的饭店往往要负担沉重的债务。

地方保护主义 即使饭店经营效率低下、缺乏竞争力乃至亏损也拒绝兼并,这种现象在我国屡见不鲜。地方保护主义成了饭店企业集团化的重要障碍。企业集团化过程是一个企业资产重组过程,意味着权利在相关主体间的重新调整与再分配过程,是一个公共选择过程,一种制度变迁过程。政企不分导致地方保护主义,行业主管部门和地区行政性条块分割,阻碍了大型饭店企业集团跨地区、跨行业发展。许多地方出现宁头不做凤尾的地方垄断。

二、中国饭店企业集团发展模式

组织体制———以资产为纽带的母子公司体制 要摒弃大而散的企业集团组织形式,转为取投资设立、收购兼并、内部剥离、授权经营等方式建立母公司对子公司的控股、参股关系。〔1〕理顺产权关系的方法主要有:

● 投资购买兼并式:发挥集团的主体作用,通过投资、购买、兼并等方式,构建母公司对子公司的控股、参股关系。

● 授权持股经营式:通过国有资产管理部门授权,将原来国家投资设立的成员饭店的国有产权授权集团公司持股,从而确立集团公司对成员饭店的母子公司关系。

● 资产划拨式:即经出资人同意,由国有饭店集团母公司持有其它国有饭店的股权,使之成为国有饭店集团母公司的子公司。行业主管部门或地方将其所辖的国有饭店以行政划拨的方式并入饭店企业集团,作为全资子公司由集团公司进行持股和管理。

● 横向持股式:独立的饭店购买饭店集团的股份,对集团母公司参股,以股东的身份加入集团。这种方式在日本很普遍。

● 收益转换式:母公司把承包、租赁、委托经营饭店所得的收益留在承包、租赁或委托经营的饭店,使之成为子公司。

● 债权转换式:把母公司对其它饭店的债权转换成产权,有的可以直接取得控制地位。

● 资产剥离式:将母公司的某些部门完全独立出去,使其成为自主经营的全资子公司。剥离的部门可以是饭店的某一幢楼,或某一项业务,尤其是销售或管理业务。

运作方式———以品牌与管理为先导,以无形资产有形化实现低成本高效率扩张 以品牌与管理为关联、无形资产的有形化是实现饭店集团低成本扩张与形成永动扩张机制的根本。用品牌与管理克隆出一批优秀饭店。无形资产有形化的方式有两种:一种是通过资本经营将无形资产转化为有形资产,如用饭店的品牌与管理推动股权融资和债权变股权,或用无形资产促进管理机制的输出,推动更多的资本;另一种是利用饭店的无形资产盘活社会上的存量资产,实现资本扩张。如同海尔激活“休克鱼”的方法,成功的饭店可利用品牌效应、管理优势、销售网络等无形资产盘活社会上有市场潜力、硬件设施较好但管理不善的亏损饭店(休克鱼)。必须不断地把无形资产有形化才能形成以资产为纽带的母子公司体制。

低成本扩张要求我们:扩张的武器主要依赖无形资产的品牌与管理,而非有形资本;扩张对象以兼并、管理、盘活存量资本为主,而非以新建饭店为主;通过利益关联而非通过强行捏合组建集团,减少社会摩擦从而降低磨合成本。

超强饭店“航空母舰”的诞生机制———财团与管理公司的委托—代理制 委托—代理制可产生社会分工效果与规模效果。分工效果是指经济主体通过分工各自可获得超额效用,而规模效果是指经济主体随着所参与的经济活动规模增大而获得的边际效用的增加超过其边际规模费用的增加。〔2〕中国要出现几个能和国际大饭店集团抗衡的大集团,单靠目前几个财团或饭店领头羊的独立发展是远远不够的,必须有强强合作,要大财团与国内最著名的饭店管理公司进行合作,形成中国饭店业的“巨无霸”。两者之间建立委托—代理关系,大财团投资新建或兼并饭店然后由国内著名管理公司负责经营管理,强强合作,优势互补,这才是提高中国饭店业国际竞争力的根本所在。

三、企业的行动纲领

(一)建立一流的饭店管理模式 现阶段,标准化是普遍提高我国饭店业服务水平的良方。从发展的角度看,中国的饭店业要在全国范围内推行服务质量标准化,无论是引进西方先进的管理模式,或创立自己的模式,必须通过标准化的管理,实现从情绪化服务阶段尽快进入标准化服务阶段的过程,把中国饭店管理的质量提高到一个更高的档次。亦即先过标准化服务关,尽早树立以顾客为中心的意识,让员工成为真正专业化的饭店服务人员。

标准化之外,一流的饭店管理模式还要有特色。如希尔顿饭店突出“快捷”的特色,因此强调服务的效率标准,注重对顾客的要求快速反应(fastresponse)。传统日饭店以中低档度旅游市场为目标市场,所以在服务中突出“热情、舒适、廉价与方便”的特点,注重标准化服务,强化成本控制。而里兹卡尔顿饭店强调“质量第一与百分之百顾客满足”,因而形成其特色鲜明的管理模式,如服务规范方面的黄金标准(包括一个座右铭、一个信条、三步服务与20项基本要求);在部门协调方面有边缘服务原则(lateralservicerule);在服务效率上有迅速安抚(instantpacification)的1:10:100法则;在人力管理上有性格聘用方法。〔3〕标准化与特色服务相结合才能建立一流的饭店管理模式。

(二)实施CIS与品牌战略 最有效的、低成本的、快速的饭店集团扩张方式是委托管理与联号经营(特许经营),而这种扩张方式的关键是企业的品牌过硬。品牌的作用在于它能将一种产品与另一种同类产品相区别,在信息不对称条件下,品牌是产品质量识别的质量媒介,而且可以满足消费者的某种特殊偏好。〔4〕品牌的形成依托了CIS,这要求饭店集团注重CIS设计,运用视觉设计将企业理念与特质予以视觉化、规模化、系统化,尤其是运用整体性传播行销方法,透过传媒来增加社会的认可,使重复不断地出现的识别符号获得乘数效应。〔5〕MI是CIS的根基,是企业长远发展的动力源泉。它包括企业宗旨、企业精神、经营哲学、企业文化、经营战略、行为规范等。饭店集团通过CIS战略实现管理队伍组织系统化、管理模式和服务操作软件标准化、培训基地化、海外促销统一化。通过CIS强化一整套公司和成员饭店的规范准则,解决成员饭店的命名问题。

(三)完善五大支持系统 饭店企业目前的主要任务是积极壮大核心企业本身的规模实力,建立自己独具特色的饭店管理模式,经营出几家业绩显著、管理一流的示范饭店,作为饭店集团的实习、参观、培训基地;同时建立强大的财务管理系统、销售系统、预订系统、人力开发系统与信息系统,然后根据利润最大化原则组建饭店集团。

1 组建财务公司 企业集团一般有三个中心,即投资中心、利润中心和成本中心。饭店集团要建立自己的财务公司负责集团成员饭店的购、信托、存贷、投资业务,金融租赁业务、房地产开发、票据贴现和有价证券抵押业务,债券担保、签证和咨询业务等。实现集团内资金统一调度,减少公司对银行的依赖,也强化了企业的内部凝聚力。

2 建立预订网络、销售网络与信息网络 没有强大的预订网络,中国饭店的集团扩张空间就会非常有限。预订网络可以帮助集团控制客源流向,集团内相互预订,信息共享。我们目前只有少数几家饭店加入了国际预订网络,更谈不上建立自己的预订网络。要实现饭店集团化经营,就必须建立自己的预订网络,并加入一些国际预订网络。建立自己的销售网络意味着饭店要致力于与旅行社、行业协会、会议策划者、航空公司、大企业等建立密切的业务协作,或自己设立销售部门形成强大的销售网络。信息网络要求饭店集团在各种新闻媒介、互联网建立自己的信息网页发送集团成员饭店产品服务信息,另外还要对供应商、旅行商、客户及顾客个人建立信息档案。

3 建立人才培训实习基地 集团要有一个示范饭店作为人才实习基地,还要有一个培训基地。培训范围包括岗位操作培训、沟通培训与战略思考培训,在培训中贯彻企业文化、经营宗旨、长远目标与价值观。

四、的政策导向

饭店企业集团是21世纪饭店业国际竞争的主力军,是宏观调控的传导点与作用点。国家旅游行政管理部门发展大型饭店企业集团的迫切性主要来自旅游产业成长、国家产业安全,以及国外大饭店集团对我国市场的争夺。国家急需通过“大公司、大集团”战略的实施培育起一批有竞争实力的大型企业集团,承担产业的发展责任,与国外大公司相抗衡,确保国家产业安全。中央与地方部门应及时把握这一潮流,积极鼓励、扶

2020年工程部年度工作_工程师工作3篇

1、开宾馆有什么注意事项？有什么风险？2、投资酒店的风险有哪些3、开酒店的利润和风险4、有谁懂，开宾馆需要注意事项，有那些风险，请高人指点5、开旅店有哪些风险6、酒店的外部风险有什么开宾馆有什么注意事项？有什么风险？

凡经营接待旅客住宿的旅馆、饭店、宾馆、招待所、客货栈、车马店、浴池等（下列统称旅馆，不论是国营、集体经营，还是合伙经营、个体经营、中外合资、中外合作经营，不论是专营还是兼营，不论是常年经营还是季节性经营，都一定依法履行开业审批备案手续。

1、开办旅馆，其房屋建筑、消防设备、出入口和通道等，一定符合《中华人民共和国消防条例》等相关规定，并要具备必要的防盗安全设施。

2、申请开办旅馆，应经主管部门审查批准，经当地公安机关签署意见，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照后，方准开业。经批准开业的旅馆，如有歇业、转业、合并、迁移、改变名称等情况，应该在工商行政管理部门办理变更登记后3日内，向当地的县、市公安局、公安分局备案。

3、经营旅馆，一定遵守国家的法律，建立各项安全管理制度，设置治安保卫组织或指定安全保卫人员。

4、公安机关对旅馆治安管理的职责是，指导、监督旅馆建立各项安全管理制度和落实安全防范措施，协助旅馆对工作人员进行安全业务知识的培训，依法惩办侵犯旅馆和旅客合法权益的违法犯罪分子。公安人员到旅馆执行公务时，旅馆工作人员和旅客应该予以协助。

1987年11月10日]公安部《旅馆业治安管理方法》第2条至第5条、第14条的规定，除与上述各点一样内容外，还有第15条规定：“违反本方法第4条规定开办旅馆的，公安机关能够酌情给予警告或处以200元下列罚款；未经登记，私自开业的，公安机关应该协助工商行政管理部门依法处处理。

简单的说：

1、到当地工商所为旅馆注册一个名称。

2、凭此名称到当地卫生局办理卫生许可证。

3、拿卫生许可证再到当地工商办理营业执照。

4、凭营业执照办理税务登记。

5、办理上述手续过程中插空到消防办理相关手续办理个体户营业执照。

①需准备店面房产证复印件，（是租的房子还要租房协议书。

②复印2张，一寸照片5张。

③到当地工商所申领表格办理工商营业执照。

④再到税务所办税务登记证，现在好象还得办行业代码证，在质检局。

⑤拿到税务登记证后申请，申请分2种：第一，按定税方法，即每月不管有没有营业额都是每月交纳相同的税额；第二是根据开具的金额每月按税率缴税。

⑥整个过程收费大概在500元左右，时间大概是15－30天，这个各地不同的。消防部门办消防；派出所登记。

投资酒店的风险有哪些

（1酒店投资的进入门槛较低，很容易形成市场过剩，造成收益没法保障；（2成本回收时间长；（3此类项目是服务业的一部分，抗风险的能力较低。

开酒店的利润和风险

开酒店的利润和风险如下：

1、利润：酒店成立之后，一天的住房价钱是1多块钱，那么这其中的成本也就只有十几块钱而已。只要有足够的消费者通过宾馆这个行业肯定是会让我们盈利的。

2、风险：因为现在大部分人对于住宿的要求是越来越高。所以往往都会选择一些连锁的酒店甚至是一些中端酒店品牌来入住，所以投入的成本也是一笔挺高的费用。

有谁懂，开宾馆需要注意事项，有那些风险，请高人指点

开一家宾馆的注意事项和风险：

1、选址要合理，选的地方要适合开宾馆，而且地方要比较开阔，人流量要比较大。

2、宾馆的装修，要合适，要新颖，要凸显出一种风格，不要乱七八糟。要符合当初选定的主题。

3、宾馆的营销是否单一。有很多宾馆喊口号注重营销，但真正做起来却无从下手。比如营销方案和目标市场不配套，营销方式单一，除了巧立名目的各种打折之外无计可施等等。

其实，宾馆有很多低成本的促销活动方式可以选择，例如可以向客人提供早到/晚出的休息阅读间、居住积分活动、免费的报纸服务、免机票手续费等等，还可以和宾馆的供方联合开展促销活动，互惠互利。

还有的宾馆促销活动倒是很多，但没有形成自身的市场营销力。基本是坐等客户上门，协议客户偏多，利润大、层次高的散客市场开发基本等于零，宾馆的营销基本上变成接待协调的一个环节。

4、宾馆服务与市场定位是否脱节。首先是营业时间。很多宾馆的营业时间按行业惯例而定，结果却和本宾馆接待客源的要求相矛盾。

比如宾馆以接待团队客为主，营业时间却拉得很长，既增加了人力成本，又无钱可赚;反之有的宾馆以接待商务散客为主，却没有24小时营业的餐厅，让客人夜间应酬完毕回宾馆后饿着肚子睡觉。

其次是房间设施。有的宾馆以接待商务散客为主，单人间却很少，结果卖房时有很大阻力。因为商务客人注重的是隐私和安静，无论是不是一个公司的都喜欢单独使用一个房间，而且这类型客人完全有能力承受单人间偏高价格，宾馆是有利可图的。

5、部门岗位设置是否合理。突出表现在前厅上。前厅是宾馆的门面，很多房间数在250间以下的中小型宾馆，前厅分的岗位很多，有接待，有收银，有问讯，有礼宾，客人进入大厅一看，工作人员比客人还多，显得乱而无序，而且增加了宾馆管理难度。

其实完全可以将总台岗位进行合并，接待员会收银，收银员会登记，行李问讯均由总台一体承担。这样便于人员安排也方便了顾客。也有的宾馆认为这样安排不便于宾馆对前台人员的监控，那就要请这样宾馆的管理者认真想想：管理究竟是为了方便顾客还是为了方便你自己呢。

6、宾馆是否有主动的与客人沟通。很多宾馆管理者认为自己的管理很好了，但是问到他们和客人沟通的情况时都瞠目结舌，感到很困惑。

7、是否变成摆设。有的宾馆本身并没有康乐管理的经验，单纯为了上星级搞了康乐设施，结果闲置不用，完全丧失了康乐应有的作用。

其实完全可以通过招募会员的方法办成俱乐部的形式，使宾馆增加一个相对稳定的长期消费群体，既为宾馆增加了利润，也可以使宾馆增加美誉度，成为社会休闲服务的先锋。

8、电脑管理系统是否完善。很多宾馆都使用了电脑管理系统，但是不是有效、是不是真正减轻了管理负担，一些宾馆的管理人员不禁露出苦笑。

首先是软件的选择，我很奇怪的事，为什么五星级宾馆使用的软件三星级的宾馆也在使用，而且没有一点变化，难道三星级的管理可以和五星级的管理一样吗？其次是站点的配置。

开旅店有哪些风险

1、由于宾馆中有大量的可燃物、空调设备、厨房用具等，所以，宾馆比较容易发生火灾。

2、另外，宾馆的投资成本多，投资者需承担的风险也比较大，因此，投资者在准备开酒店前一定要做好详细的调研工作和防护措施，并掌握一些正确的经营技巧，尽力规避各种风险。

开旅店的的成本包含：场地租金：设，投资者在三线城市租赁一个两层楼的场地，总面积是600_，可改造为27个房间，其房型主要有标准房、普通房以及单人房这三种。每个楼层配置了一个消毒间和两个卫生间，且都已经全部装修好了。一年的租金大约需要21万元。

扩展资料：

管理制度：

一、认真落实旅客财物保管制度，做到分工负责，责任到人。

二、总台服务员、保安员、楼层服务员必须热情地向旅客宣传贵重物品及现金交宾馆代保管的重要性。

三、旅客财物保管，必须严格办理登记手续，做到三登记一签名。

四、贵重物品及现金与一般行李做到分别保管。

五、旅客财物寄存时，要善于在寄存物品中发现可疑人员及其它违禁物品，发现问题及时向公安机关报告。

六、认真执行交接班制度，防止责任不明造成损失。

七、对违法财物保管制失责者，按情节轻重处理，情节严重者交公安机关处理。

八、严禁旅客和无关人员进入财物保管室。

九、经常检查财物保管安全设施情况。

十、对旅客遗留的物品，应当妥为保管，设法归还原主或揭示招领；经招领三个月后无人认领的，要登记造册，送当地公安机关以拾遗物品处理。对违禁物品和可疑物品，应当及时报告公安机关处理。

百度百科-宾馆

酒店的外部风险有什么

宾馆主要包括火灾危害、手工搬运危害、厨房设备危害、滑倒绊跤与跌倒危害、电气设备危害、游泳池危害及各种外伤等。宾馆风险评价的目的是帮助业主确定工作场所存在的危害，评价来自这些场所的风险，并且决定取何种措施来适易地消除危害或至少控制住风险。

何为五星级？

　工程部想要在2020年有所作为，就要改进工作服务程序，优化工程服务质量，协调好各部门之间的关系，那么，2020年工程部年度 工作 范文 怎么写?伙伴们想要了解吗?下面是我为大家带来的有关2020年工程部 年度工作 _工程师工作3篇，希望大家喜欢。

　2020年工程部年度工作篇一

　一、充分提高对?情满__，舒适家园?品牌战略的认识，从严掌握工作标准和要求。

　?情满__，舒适家园?品牌战略是我们的行动 口号 ：?完善自我，追求卓越?所倡导的，是我们的奋斗目标：?以一流的产品一流的服务，一流的员工队伍，一流的管理模式，创建一流的三星级酒店?所要求的，为理想而奉献，为收获而耕耘，满足顾客的需求，是__人永远的追求。不断改善工作质量和服务质量，浓郁星级酒店氛围，提高宾客满意度和酒店舒适度是作为三星级酒店尤其是全省最佳 旅游 饭店的根本标志和必然要求，也是酒店立足市场，吸引宾客，抢占市场份额的必然要求。

　?情满__，舒适家园?是顾客对酒店的认同，也是品牌品质的提升，竞争力的提升。家园是以店为家，努力奉献，团结向上的团队如家庭般温暖，也是经过我们的努力，优秀的服务，顾客对酒店的高度认同和评价，是生意兴隆，宾至如归的衷心认可，是对酒店品牌美誉度的认同。实现这一品牌战略是保持我们企业长盛不衰的重大举措。我相信，广大员工团结、敬业、学习、创新，以诚信精神，创新精神，团队精神，奉献精神来指导和促进我们的工作，市场经营以顾客为中心， 企业管理 以员工为中心，超越顾客期望，用心捕捉客人需求，充分按照三星级星评标准来指导工作，做优秀的员工，提供优质的服务，品牌战略一定会取得 成功 。

　二、工程部今年的总体工作

　今年是酒店企业改制的攻关之年，同时企业经营面临着设施设备进一步老化的困难和挑战。工程部要尽力建设完善硬件设施，尽快完成主附楼搭建工程的扫尾工作，使二楼、五楼尽快投入使用，完善其配套设施的功能。充分挖掘利用主楼六楼技术夹层的可利用面积，通过改造使其可作为客房部办公室，布草仓库，PA工作间等，同时，增加客房数量。在资金安排得当的前提下，改造提升10?12层客房的设施，通过 装修 改造，提升客房作为核心产品的竞争力。

　工程部要确保酒店动力正常运行，要进一步加强设备的维护运行管理，加强检修保养，设备巡检，保证好锅炉，电梯，配电，中央空调，供水系统，厨房设施等正常运行，特别要提高客房，餐厅设施的完好率和舒适度。

　进一步加大能源管理力度，加强成本意识，完善物耗材料管理，设施备件定置管理，大力抓好挖潜和修旧利废工作。

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　三、结合创新品牌战略，工程部重点抓好如下工作

　1、狠抓工程部员工的培训 考核 工作，从礼节礼貌、 仪容仪表 、服务意识、服务程序、服务质量等方面入手，到提高工作技能，提高工作效率，改善工作形象，做到一专多能，培养和招聘综合型技工，如电工一定要从强电维修到配电，电梯等方面技术综合化，今年3月将派出人员参加电梯培训。对工程部技工实行优胜劣汰，技能比武考核。留用优秀骨干员工，针对有的老员工疲沓情绪，注入新活力，人员任用上不搞一潭死水，引入竞争和淘汰机制，常言道：户枢不蠹，流水不腐。只有在人员聘用上取能者勤者留用，惰者、庸者淘汰的 办法 ，才能使整个团体随时有竞争，有活力。希望通过培训、考核，使工程部后勤员工都以满怀热情，去创建舒适的硬件环境，为客人提供舒适的服务产品，要彻底改变游击队，救火队，油子兵形象，使后台服务也充满浓郁的酒店氛围。

　2、改进工作服务程序，加强主动性，协调性，协调好与各部门之间特别前后台部门间，班组之间，上、下级之间的工作及时性，有效性。不推诿，多做事。每个班组加强对设施的日常巡检，按标准路线巡查，责任分区，责任到人。并且由维修班组定期对前台使用人员讲述使用保养知识，杜绝野蛮操作。

　3、根据酒店部署，改造好硬件设施，做好客房的改造设计方案，精心选择队伍，精心施工，使改造的客房舒适新颖，极具超前的竞争力。合理调整布局，增加客房数量46套。控制好工程改造造价。

　4、按照检修保养制度，抓好对大型关键设备的检修保养，做好电梯、中央空调、锅炉、配电、供水系统的换季检修，(来自)日常维护，特别是对中央空调主机及其配套冷却塔、水泵，末端风机盘管、风柜的清洗保养，精心调试，确保中央空调顺利运转安全度夏。加强对客房内电器、装饰、水暖等各种设施，厨房设备、餐厅设备的周期保养巡检。保养必须经使用部门确认到位与否。作为对各班组考核的依据。

　5、树立成本经济概念，发挥利润中心作用，健全并按照能源、物料、修旧利废管理制度和办法，控制降低物耗，能耗成本，加强修旧利废，争取更进一步降低万元收入电费比，控制万元收入水费比、煤耗比，降低万元收入物耗比。

　(1)把握工程配件质量关，对重大配件材料挂牌登记使用日期，跟踪使用质量和寿命。加强对配件价格的 市场调查 ，包括对用于装修改造的装饰工程材料的价格调查控制。

　(2)修旧利废加强考核统计，每月检查 通报 每个班组的修旧利废情况，工作优秀者可给予适当奖励。坚决杜绝只管更换不管精心维修的不良工作作风。

　(3)合理调控设备经济运行，杜绝饱冒滴漏现象。

　(4)贯彻落实能源管理办法，加强对各点水、电能源使用检查，每半个月检查一次，水电装表计量的使用量每月通报各使用部门，便于使用部门成本控制。

　(5)加强材料，设备配件定置管理。建立好设备备件台帐，详细各配件材料价格，便于控制。用于各部门的材料必须经使用者签单，使用部门应针对工程部材料报表检查核对。杜绝流失现象。每月应对二级仓库实物盘查，杜绝积压和闲置 物品 备件。

　(6)严格控制外委项目，水、电安装能自行解决者自行安装。设备维修严格控制外委。尽量控制维修成本。

　6、工程部员工要增强 美学 美感意识，学习掌握星级新标准，为酒店创建和谐的美丽环境。

　总之，我们事情无论大小，要干就干最好，我们也相信，没有最好，只有更好，只有我们不断自我加压，寻找工作的兴奋点，对事业充满，对工作充满热情，对企业倾注深情，对顾客满怀亲情，对社会奉献真情，一个和谐舒适的品牌酒店必然成为我们的家园，成为顾客宾至如归的家园。同志们，让我们在市__局党组的正确领导下，团结在以李总为首的酒店领导班子周围，通过成功实施?情满__，舒适家园?品牌战略，赢得宾客满堂红，赢得效益年年红。

　2020年工程部年度工作篇二

　201_年充满希望和挑战，对工程部提出了更高的要求。为积极配合各小区物业管理完成各项指标任务。现结合工程部的实际情况，着力于维修保养各项工作的落实，并在原来部门工作的基础上，不断提高服务质量，为客服中心的收费做到后勤保障工作。特拟定工作如下：

　一 安全管理

　1，设备设施安全管理工作必须坚持?安全第一，预防为主?的方针;必须坚持设备维修保养过程的系统管理方式;必须坚持不断更新改造;提新安全技术水平，能及时有效地消除设备运行过程中的不安全因素，确保重大事故零发生。

　2，明确责任，形成完善的制度。

　3、严格执行安全规程，实现安全规范化、制度化。

　4，加强外来装饰公司，严格安全准入条件。

　二 工作

　1、加强维修部的服务意识。目前在服务上，工程部需进一步提高服务水平，特别是在方式和质量上，更需进一步提高。本部门将定期的开展服务对象、文明礼貌、多能技术的培训，提高部门人员的服务质量和服务效率。

　2、完善制度，明确责任，保障部门良性运作。为发挥工程部作为物业和业主之间发展的良好沟通关心的纽带作用，针对服务的形态，完善和改进工作制度，从而更适合目前工作的开展;从设备管理和人员安排制度，真正实现工作有章可循，制度规范工作。通过落实制度，明确责任，保证了部门工作的良性开展。

13、加强设备的监管、加强成本意识。工程部负责所有住宅区的设施设备的维护管理，直接关系物业成本的控制。熟悉设备运行、性能，保证设备的正常运行，按照规范操作时实监管的重力区，工程部将按照相关工作的需要进行落实，做到有设备，有维护，出成效;并将设施设备维护侧重点规划到具体个人。

　4、开展培训，强 化学 习，提高技能水平。就目前工程部服务的范围，还比较有限，特别是局限于自身知识的结构，为进一步提高工作技能，适当开展理论学习，取长补短，提高整体队伍的服务水平。

　维修员工培训表25、针对设施设备维护保养的特点，拟定相应的维护保养，将工作流程分细化。

　三 做好能源控制管理

　能耗成本通常占物业公司日常成本的很大比例，节能降耗是提高公司效益的有效手段。能源管理的关键是：

1、提高所有员工的节能意识2、制定必要的 规章制度 3、取必要的技术 措施 ，比如将办公用电和大门岗用电分离除原来路灯和电梯用电(它们收费标准不一样)，进行地下停车场的照明设施设备的改造，将停车场能耗降到最低;将楼道的灯改造为节能型灯具;将楼道内的照明控制开关改造为触摸延时开关。4、在设备运行和维修成本上进行内部考核控制，避免和减少不必要的浪费。

　四 预防性维修

　预防性维修：所有设施设备均制定维护保养和检修，按照设备保养周期既定的时间、项目和流程实施预防性检修。2、日常报修处理：设施、设备的日常使用过程中发现的故障以报修单的形式取维修措施。3、日常巡查：工程部 3

　各值班人员在当班时对责任范围内的设备、设施进行一至两次的巡查，发现故障和异常及时处理。

　五 健全设备、设施档案，做好维修工作检查记录。

　为保证设备、实施原始资料的完整性和连续性，在现有基础上进一步完善部门 档案管理 ，建立设备台账。对于新接管的小区，由于房产公司配套设施安装滞后的原因，做好设施设备资料的 收集 跟进工作。

　六 设施设备维保工作：

　1、严格执行定期巡视检查制度，发现问题及时处理，每日巡检不少于1次。

　2、根据季节不同安排定期检查，特别是汛期，加强巡视检查力度确保安全。

　3、根据实际需要，对各小区铁艺护栏，铁门和路灯杆除锈刷漆。

　4，根据实际需要，对各小区道路，花台，墙面进行翻新处理。

　我们工程部将通过开展以上工作，展现我们公司的服务形象，为业主提供更为优质贴心的服务，为我们物业公司今后的发展创造更好的条件。

　2020年工程部年度工作篇三

　工程部全体同事经过20__年一年的努力，圆满完成了各项工作任务，受到了公司领导的肯定。荣誉来之不易，而剩余工作量却很繁重，20__年又是"保通车"的关键之年。20__年工程部的中心任务就是保永蓝高速公路年底顺利通车，在保通车抓进度的同时，要抓工程质量和安全不放松，以抓质量和安全促工程进度。为坚决贯彻执行集团公司关于永蓝高速公路必须于20__年底建成通车的重大决策，现在结合工程部的实际情况，制定本年度工作如下：

　一、加强团队建设，提高服务水平

　1、加强内部互相沟通和交流，提升部门战斗力

　一支好的团队首先是一支纪律性强、执行力强的队伍，按时完成既定任务不放松。20__年是永蓝高速通车年，要提高部门人心的凝聚力，多开展文娱和 体育 等集体活动，要力抓部门团队建设，力求更人性化管理，部门经理、副经理要及时了解工程师的思想动态和困难，多与工程师沟通、多体贴工程师的难处，及时要做好大家的思想工作，坚持原则，防止人浮于事的现象。

　分工合作，加强内部沟通、营造良好工作氛围，鼓励和提倡发表不同看法，发扬团结协作精神，明确部门目标和个人工作目标，有、有条理的开展工作，能够以公司目标为导向，妥善处理好部门工作和岗位工作中的矛盾。

　2、发扬团结协作精神，强化服务思想，提高服务水平。

　工程部要树立永蓝高速所有建设者是"一家人"的思想，要加强与公司其他部门、施工单位(各个层次)、监理单位、地方以及部门内部的沟通和交流，发挥工程师的人格魅力，熟悉同事的特点、能力和适应性，经常与同事沟通交流，创造良好的工作氛围。要求大家树立全局观念，树立服务于施工的思想，强调敬业精神和吃苦耐劳精神，把整个永蓝高速公路建设看成是一个大团队作战，统一思想、统一认识、统一目标、统一行动。

　二、强化积极主动的工作作风，提高工作效率。

　管段工程师要围绕"保通车"的大目标，继续以服务施工的思想，在工地处理问题及时，不拖拉。涉及到其他部门、需要我们牵头的要积极配合，把工作做到前面。

　在20__年要继续强化每一位工程师严格管理、热情服务的意识，避免等、靠、拖的消极工作态度，视工程为已任，加强自我认知，严格要求自我，追求完美，以身作则，树立良好的职业形象;保持良好的工作心态和服务意识，工作认真细致、敬业务实，敢于承担责任。

　积极主动，认真负责，优质高效地完成上级交给的工作任务，遇到问题及时 请示 汇报，发现问题及时反馈改进，工作落实跟踪及时、到位，上传下达迅速、准确。积极跟踪落实各自的工作任务并及时反馈，强化责任感、事业心，发挥每个人的能力，限度地体现各自的人生价值。

　三、做好日常工作，加强学习，不断提高业务管理水平

　1、20__通车年，各专业工程全面铺开，全体人员要加强各专业(路基、桥梁、隧道、路面、房建、机电、交安工程)知识的学习，各工程师之间互 相学 习，提高业务素养，做一个综合能力强，合格的业主管段工程师。争取公司领导的支持，多组织到其他优秀的项目参观、考察、学习。

　2、工程师要争取多去工地巡视，掌握进度、质量、安全状况，每周巡视工地现场不少于3天。

　3、及时发现、反映并解决工地问题，认真做好施工日志、周质量问题汇总及现场变更方案的会签。

　4、按照倒排工期每月督促路面、房建、机电工程的进度。及时分析进度问题，为施工单位想方设法解决进度难题。每月25日前及时完成各自负责管段范围的进度复核和统计上报工作。管段工程师根据每天掌握的工地情况，认真核实施工单位上报的倒排工期考核表，并应特别注意非关键点因种种原因变为控制工期的制约点等特殊情形。如发现重大出入需及时上报，如若有压缩工期的好的思路，也应及时提出。

　5、抓各工程界面的交叉作业。20__年是土建工程全面收尾，路面、房建、机电、交安工程全面攻坚的一年，任务艰巨，工期压力大，既要保进度，又要抓质量，对工程技术部是一个严峻的挑战，要提前，统筹考虑，要指导帮助各施工单位理清各界面的交叉作业，防止打乱战，丢三落四。

　6、及时处理地方水系、路系的等遗留问题，扫清地方矛盾，做到不留尾巴。

浅谈四星级酒店餐饮部的服务及管理

五星级 是对我国涉外旅游接待机构划分的档次、等级，共分五级：即一星级、二星级、三星级、四星级、五星级，星级越高，表示其档次越高。 五星级最多应用的行业是酒店业，酒店星级的划分以酒店的建筑、装饰、设施设备及管理、服务水平为依据。具体的评定办法按照国家旅游局颁发的设施设备评定标准、设施设备的维修保养评定标准、清洁卫生评定标准，宾客意见评定标准等执行 相关知识： 国际上也把饭店分为五个等级：最高等级的为豪华 (Luxury Hotels) ，第二等级为高级 (First Class Hotels) ，第三等级的为中等价位 (Middle-Price Hotels) ，第四等级的为经济型 (Economy Hotels) ，第五等级的为预算型 (Budgeted Hotels) 。 [编辑本段]五星级酒店标准概述 五星级酒店标准 一、我国五星级大酒店标准简介 我国涉外旅游酒店划分为五个档次，即一星级、二星级、三星级、四星级、五星级，星级越高，表示酒店的档次越高。酒店星级的划分以酒店的建筑、装饰、设施设备及管理、服务水平为依据。具体的评定办法按照国家旅游局颁发的设施设备评定标准、设施设备的维修保养评定标准、清洁卫生评定标准，宾客意见评定标准等执行。五星级旅游涉外酒店应具备的基本条件概述如下： 基本要求 1、酒店功能划分合理、设施使用方便、安全。 2、酒店室内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料。 3、酒店内部公共信息图形符号符合LB/AT001标准。 4、有中央空调系统。 5、有背景音响系统。 6、有与五星级酒店相适应的计算机管理系统。 酒店接待大厅基本要求 1、接待大厅宽敞、装修豪华、光线充足。 2、有与酒店规模、五星级相适应的总服务台，总服务台有中英文标志、分区段设置接待、问讯、结帐、24小时有工作人员在岗。 3、提供留言服务、一次性总帐单结帐服务、服务、18小时提供外币兑换服务。 4、总服务台提供酒店服务项目宣传品、酒店价目表、中英文本市交通地图，全国旅游交通地图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、报刊杂志等。 5、可8小时直接接受国内、国际客房预订，有酒店和客人同时开启的保险箱、设门卫应接员、专职行李员、值班经理、大堂经理。 6、在非经营区设客人休息场所、提供店内寻人服务和安排出租车服务、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配备轮椅。 7、至少能用2种外语提供服务（英语为必备语种），总机至少能用3种外语提供服务（英语为必备语种），各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示。 客房基本要求 1、至少有40间（套）可供出租的客房，70%客房的面积（不含卫生间和走廊）不少于20平方米，至少有5个开间的豪华套房，有残疾人客房。 2、客房装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架，茶几，座椅，床头柜、床头灯，台灯，落地灯、全身镜，行李架等高级配套家具。 3、卫生间用豪华建筑材料装修地面、墙面、顶棚，用良好的排风设施，110/220V电源插座，电话副机，吹风机和体重称。装高级座便器。梳妆台，浴缸并带淋浴喷头，配浴帘，晾晒绳，24小时供应冷热水。 4、有直拨的国内、国际电话，有彩色电视机、音响设备、并有闭路电视系统，播放频道不少于16个，自办节目至少有2个频道。 5、有与五星级相匹配的文具用品，提供开夜床服务，24小时提供冷热饮用水及冰块，免费提供茶叶或咖啡，客房内设微型酒吧，24小时提供中西式早餐，正餐送餐服务。 6、提供叫醒服务，留言服务、衣装湿洗、干洗，熨烫和修补服务，提供擦鞋服务。 7、客房、卫生间每天全面整理，每日更换床单和枕套，客房用品和消耗品每天补齐。 餐饮基本要求 1、有布局合理、装饰豪华的中餐厅，至少能提供2种风味的中餐。 2、有布局合理、装饰豪华的西餐厅，配专门的西餐厨房。 3、有独具特色，格调高雅的咖啡厅，能提供自助早餐、西餐正餐。 4、有适当的小宴会厅，有封闭的酒吧间。 5、餐厅、酒吧的主管、领班和服务员能用英语提供服务。 6、厨房冷菜间、面点间独立分割，有足够的冷气设备，冷菜间有空气消毒设施，粗加工间与操作间隔离，有足够的冷库，有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭。 公共区域基本要求 1、有足够的停车场，有足够的高质量客用电梯，轿箱装修高档，并有服务电梯。 2、有公用电话，并有市内电话簿。 3、有男女分设的公共卫生间。 4、有商场，出售旅行日常用品，旅游纪念品、工艺品等商品。 5、有商务中心，代售邮票，代发信件，办理电报、电传、传真、复印、国际长途电话、国内行李托运、冲洗胶卷等。提供打字服务。 6、有医务室。 8、提供市内观光服务。 9、有应急供电专用线和应急照明灯。 选择项目 客房（10项） 1、客房内可通过视听设备提供帐单等的可视性查询服务，提供语言信箱服务。 2、卫生间有饮用水系统。 3、不少于50%的客房卫生间淋浴与浴缸分设。 4、不少于50%的客房卫生间干湿区分设。 5、所有套房分设供主人和来访人使用的卫生间。 6、设商务楼层，可在楼层办理入住登记及离店手续，楼层有供客人使用的商务中心及休息场所。 7、商务楼层的客房内有收发传真或电子邮件的设备。 8、为客人提供免费店内无线寻呼服务。 9、24小时提供洗衣加急服务。 10、委托代办服务。 餐厅及酒吧（8项） 1、有大堂酒吧。 2、有专业性茶室。 3、有除西餐厅外的其他外国餐厅，配有专门厨房。 4、有饼屋。 5、有风味餐厅。 6、有至少能容纳200人正式宴会的大宴会厅，配有专门的宴会厨房。 7、有至少10个不同风味的餐厅（大小宴会厅除外）。 8、有24小时营业的餐厅。 商务设施及服务（5项） 1、提供国际互联网服务，传输速度不小于64kbit/s。 2、封闭的电话间（至少2个）。 3、洽谈室（至少容纳10人）。 4、提供笔译、口译和专职秘书服务。 5、图书馆（至少有1000册图书）。 会议设施（10项） 1、有至少能容纳200人会议的专用会议厅、配有衣帽间。 2、至少配有2个小会议室。 3、有同声传译设施（至少4种语言）。 4、有电话会议设施。 5、有现场视音频转播系统。 6、有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机。 7、有专门的复印室、配备足够的复印机设备。 8、有现代化电子印刷及装订设备。 9、有照相胶卷冲印室。 10、至少5000平方米的展览厅。 公共及健康设施（42项） 1、歌舞厅 2、卡拉OK厅或房（至少4间） 3、游戏机室。 4、室。 5、影剧场。 6、定期歌舞表演。 7、多功能厅，能提供会议，冷餐会、酒会等服务及兼作歌厅、舞厅。 8、健身房。 9、室。 10、浴。 11、蒸汽浴。 12、冲浪浴。 13、日光浴室。 14、室内游泳池（水面积至少40平方米）。 15、室外游泳池（水面积至少100平方米）。 16、网球场。 17、保龄球室（至少4道）。 18、攀岩练习室。 19、壁球室。 20、桌球室。 21、多功能综合健身撑。 22、电子模拟高尔夫球场。 23、高尔夫练习场。 24、高尔夫球场（至少9洞）。 25、赛车场。 26、公园。 27、跑马场。 28、射击场。 29、射箭场。 30、实战模拟游艺场。 31、乒乓球室。 32、溜冰场。 33、室外滑雪场。 34、自用海滨浴场。 35、潜水。 36、海上冲浪。 37、钓鱼。 38、美容美发室。 39、精品店。 40、独立的书店。 41、独立的鲜花店。 42、婴儿看护及儿童室。 安全设施（3项） 1、电子卡门锁。 2、客房贵重物品保险。 3、自备发电系统。 上海地区五星级大酒店建安成本分析 据调查，上海目前超高层五星级酒店的建安成本标准如下表： 序号分项工程名称计算依据单方造价（元/平方米） 1桩基工程（受力桩）总建筑面积180-200 2地下室工程、基坑围护及支撑地下室建筑面积4000-4400 3黑乎乎建筑工程（除外墙玻璃幕墙）地上建筑面积900-990 4外墙玻璃幕墙外立面建筑面积1300-1600 5结构工程地上建筑面积1000-1200 6给排水（含洁具，锅炉房管线）总建筑面积370-400 7喷淋、气体消防总建筑面积110-120 8污水处理（含管线）总建筑面积40-45 9空调工程地上建筑面积600-660 10地下室通风工程地下室建筑面积190-210 11照明、防雷、动力、变配电总建筑面积900-990 12电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传总建筑面积530-580 13煤气工程总建筑面积50-55 14电梯、自动扶梯总建筑面积360-400 15室外总体总建筑面积120-135 16室内精装修连家具地上建筑面积3500-3900 17杂项工程总建筑面积300-350 18洗衣房设备地上建筑面积170-190 19厨房设备地上建筑面积280-310 分析结论： 目前上海品质一流的超高层五星级大酒店，其建安成本为9000-11000元/平方米（按总建筑面积计算），比品质一流的超甲级写字楼要高出2000-3000元/平方米，其差异主要表现在： 1、酒店的建筑成本比写字楼高（主要由于酒店客房较多引起分割墙体增加） 2、酒店给排水成本比写字楼高（卫生洁具与消防喷淋增加） 3、酒店的装修成本比写字楼高（酒店所有部位全部装修，而写字楼往往公共部位装修） 4、酒店有家具配置和洗衣及厨房设备，而写字楼一般没有，即使有也比酒店要少得多。

求救 ，。。。帮帮忙

可以从以下几方面人手：

要提高文化品位

中国烹饪原来就是文明和文化的产物，作为星级酒店餐厅，应努力丰富餐饮市场的文化内涵，提高文化品位，把菜文化、吃文化、筵席宴会文化、餐厅文化、服务文化、经营文化等贯穿于经营活动的全过程。可以取“引进来，走出去”的办法，“引进来”即开办有关饮食文明、绿色餐饮、健康饮食之类的讲座，举办名人聚餐会、名人品尝会，举行酒店与宾客、市民互动的征集菜名、评选本店名菜等各项活动；“走出去”即利用恰当时间、适当机会参与社会各项美食推介促销活动和公益活动，增加文化的附加值，并通过不间断的宣传，借此推介自己的品牌，扩大社会影响力。

要扩大经营范围

在营销上，可以参展、增加外卖、将特色和品牌菜投入规模生产等形式扩大经营范围。要放下星级酒店的架子，从当地消费实际出发，有目的地开发出一些适应大众消费的产品，利用自己优势，增加服务项目，为消费者提供更多选择。要努力做好会议、婚宴和重要接待等大文章。婚宴、寿宴是星级酒店面向大众的最具代表性的经营方式，也是有别于社会餐馆的较有特色的一面。做好婚宴、寿宴服务，可以带来酒店餐饮销售的“人气”，并从吸引“人气”到带来“财气”。

要有特色看家菜

星级酒店要吸引食客，必须要有自己看家特色菜品。当前，消费人群在饮食方面出现分流：一是美食族，这一层面的人很懂得吃，他们走进星级饭店餐厅的目的就是品尝项级美食或特色菜肴，讲究的是色、香、味、形、器。二是猎奇族，看吃的新鲜与否。星级酒店餐厅倘若能保有自己独有的特色菜品，并经常推出开创的新菜，便可得到宾客的认可，既可适应宾客求新的欲望需求，也可让宾客成为义务广告员，吸引更多的消费者走进星级酒店。

要强化培训管理

质量是餐饮业发展的根本，因此要强化对厨师和管理人员的正规业务培训，尤其是职业道德、敬业精神的培养。要制定控制菜品标准，作为对厨师在生产制作菜品时的要求，也作为在检查控制菜品质量标；隹管理的依据。加强控制过程的有效现场管理，如加工过程的控制，配菜过程的控制，烹调过程的控制。还要对厨房制作流程、各部门工作质量、重点环节和部门取有效的控制方法。要加强接待服务的培训，提高领班、主管的服务管理水平，重点是接待、点菜、沟通、协调、控制、调度、观察、反馈等一系列能力的提高。

要合理对经营场所进行布局

星级酒店餐厅布局包括充分考虑厨房设备配置与厅面餐位桌位数的配比；厨房工艺(菜系、菜品特色)与厅面服务的配合：客用、货运、走菜、收离通道确定与布置；迎宾、收银、宾客休息区域，明档陈列品、客用与内部员工卫生间、多类库房等场所的布置：湿区、干区及其过渡区和备餐区的分布；餐厅摆台位置与各类灯光的配合：水产养生池和剖杀场地选择及污物处理系统的设置；各项防疫卫生设施、设备的配制和上水、下水、冷热水、蒸汽、动力电、照明电等的引入引出及控制等等。

要有经营市场的定位

星级酒店餐厅的市场定位包括：考虑当地饮食习惯爱好：考虑菜品原料、配料菜肴、口味、刀法、制作方法、投料量、盛装容器、定价等；考虑就餐人员的就餐形式；考虑就餐环境的布置；就餐人员爱好、民风民俗、用餐习惯等。

星级酒店是集吃、住、行、游、购、娱六大要素为一体的综合实体，其投资高，规模大，不像一般社会餐馆，船小好掉头，但只要我们加强对市场的研究和分析，加快改革步伐，调整发展思路，星级酒店餐饮是大有可为的。

（1）按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。

（2）按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。

（3）按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。

（4）按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。

（5）按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。

9．低层住宅

低层住宅主要是指（一户）独立式住宅、（二户）联立式住宅和（多户）联排式住宅。与多层和高层住宅相比，低层住宅最具有自然的亲合性（其往往设有住户专用庭院），适合儿童或老人的生活；住户间干扰少，有宜人的居住氛围。这种住宅虽然为居民所喜爱，但受到土地价格与利用效率、高政及配套设施、规模、位置等客观条件的制约，在供应总量上有限。

10．多层住宅

多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通，是一种最具有代表性的城市集合住宅。它与中高层（小高层）和高层住宅相比，有一定的优势：

（1）在建设投资上，多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。

（2）在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居住舒适度较高。

（3）在结构施工上，多层住宅通常用砖混结构，因而多层住宅的建筑造价一般较低。

但多层住宅也有不足之处，主要表现在：

（1）底层和顶层的居住条件不算理想，底层住户的安全性、光性差，厕所易溢粪返味；顶层住户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水性差。

（2）难以创新。由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新，形成“千楼一面、千家一样”的弊端。如果要有所创新，需要加大投资又会失去价格成本方面的优势。

多层住宅的平面类型较多，基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式。

11．小高层住宅

一般而言，小高层住宅主要指7层~10层高的集合住宅。从高度上说具有多层住宅的氛围，但又是较低的高层住宅，故称为小高层。对于市场推出的这种小高层，似乎是走一条多层与高层的中间之道。这种小高层较之多层住宅有它自己的特点：

（1）建筑容积率高于多层住宅，节约土地，房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低。

（2）这种小高层住宅的建筑结构大多用钢筋混凝土结构，从建筑结构的平面布置角度来看，则大多用板式结构，在户型方面有较大的设计空间。

（3）由于设计了电梯，楼层又不是很高，增加了居住的舒适感。但由于容积率的限制，与高层相比，小高层的价格一般比同区位的高层住宅高，这就要求开发商在提高品质方面花更大的心思。

12．高层住宅

高层住宅是城市化、工业现代化的产物，依据外部形体可将其分为塔楼和板楼。

（1）高层住宅的优点：高层住宅土地使用率高，有较大的室外公共空间和设施，眺望性好，建在城区具有良好的生活便利性，对买房人有很大吸引力。

（2）高层住宅的缺点：高层住宅，尤其是塔楼，在户型设计方面增大了难度，在每层内很难做到每个户型设计的朝向、光、通风都合理。而且高层住宅投资大，建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅，要配置电梯、高压水泵、增加公共走道和门窗，另外还要从物业管理收费中为修缮维护这些设备付出经常性费用。

高层住宅内部空间的组合方式主要受住宅内公共交通系统的影响。按住宅内公共交通系统分类，高层住宅分单元式和走廊式两大类。其中单元式又可分为独立单元式和组合单元式，走廊式又分为内廊式、外廊式和跃廊式。

13．超高层住宅

超高层住宅多为30层以上。超高层住宅的楼地面价最低，但其房价却不低。这是因为随着建筑高度的不断增加，其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中、低层住宅会有很大的变化，需要考虑的因素会大大增加。例如，电梯的数量、消防设施、通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂，同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强。别外，超高层建筑由于高度突出，多受人瞩目，因此在外墙面的装修上档次也较高，造成其成本很高。若建在市中心或景观较好地区，虽然住户可欣赏到美景，但对整个地区来讲却不协调。因此，许多国家并不提倡多建超高层住宅。

14．单元式住宅

单元式住宅，又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多、高层住宅所用。单元式住宅的基本特点有：

（1）每层以楼梯为中心，安排户数较少，一般为2~4户，大进深的每层可服务于己5~8户。住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体。

（2）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。

（3）建筑面积较小，户型相对简单，可标准化生产，造价经济合理。

（4）仍保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道；保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。

15．公寓式住宅

公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层楼房，标准较高；每一层内有若干单户独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。

16．花园式住宅

花园式住宅一般称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化。住宅内水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通迅、购物、绿化也都有较高的标准，一般是高收入者购买。

17．跃层式住宅

跃层式住宅是指住宅占有上下两个楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他空间用户可以分层布置，上下层之间不通过公共楼梯而用户都内独用小楼梯连接。

优点是：（1）每户都有较大的光面，通风较好；（2）户内居住面积和面积较大；（3）布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

18．复式住宅

复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用。

优点是：

（1）平面利用系数高，通过夹件层复合，可使住宅的使用面积提高50%~70%；

（2）户内隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价；

（3）上部层用推拉窗户，通风光好，与一般层高和面积相同住宅相比，土地利用率可提高40%。

不足在于：

（1）复式住宅面宽大、进深小，如用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然通风、光较差；

（2）层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促憋气的不适感；贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用；

（3）由于室内的隔断、楼板均用轻薄的木隔断，木材的成本较高且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。

19．智能化住宅

智能化住宅是指将各种家用自动化设备、电器设备、计算机及网络系统与建筑技术和艺术有机结合，以获得一种居住安全、环境健康、经济合理、生活便利、服务周到的感觉，使人感到温馨舒适，并能激发人的创造性的住宅型建筑物。一般认为具备下列四种功能的住宅为智能化住宅：

（1）安全防卫自动化；

（2）身体保健自动化；

（3）家务劳动自动化；

（4）文化、、信息自动化。

具备以下四种基本功能，即可实现家庭活动自动化。家庭活动自动化是指家务、管理、文化和通信的自动化。所谓家务，是指家电设施、保安设施、能源管理等；所谓管理，是指家庭购买、经济管理、家务工作及医疗健康管理等；所谓文化，是指利用计算机进行学习、、文艺创作等；所谓通信，是指利用通信网络与外界联络及咨询服务。

要注意电脑化和智能化的是不同的。大量内附计算机硬件与软件的仪表仪器、装备和系统，均可称为“电脑化”，但不一定是智能化。必须用某种或某些人工智能技术，使该仪表、仪器、装备和系统具有一定的智能功能，方可称为智能化。电脑化是智能化的必要条件，但不是充分条件。

智能化住宅小区是指以一套先进、可靠的网络系统为基础，将住户和公共设施建成网络并实现住户、社区的生活设施、服务设施的计算机化管理的居住场所。其重点在于提高家庭教育水平、科技水平和住宅的安全性。

为进一步规范住宅小区智能化建设，建设部住宅产业化办公室和勘察设计制定了《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》（以下简称《导则》），将全国住宅小区智能化系统建设分为一星级、二星级和三星级三个等级。

（1）《导则》要求一星级示范小区应具有：安全防范子系统，包括出入口管理及周界防卫报警、闭路电视监控、对讲与防盗门控、住户报警、巡更管理；信息管理子系统，包括对安全防范系统实行监控、远程抄收与管理、IC卡、车辆出入与停车管理，供电设备、公共照明、电梯、供水等重要设备监控管理，紧急广播与背景音乐系统，物业管理计算机系统；信息网络子系统，包括为实现上述功能科学合理的布线，每户不少于两条电话线和两个有线电视插座，建立有线电视网。

（2）二星级示范小区除应具有一星的全部功能外，在安全防范子系统和信息管理子系统方面，其功能及技术水平应有较大提高；信息传输通道应用高速宽带数据网作为主干网；物业管理计算机系统应配置局部网络，并供住户使用。

（3）三星级示范小区应具有二星级的全部功能。其智能化系统的建设在有可能的条件下，应实现现代集成建造系统（HI-CIMS）技术，并把物业管理智能化系统建设纳入整个住宅小区中，作为HI-CIMS工程中的一个子系统。同时，HI-CIMS要考虑物业公司对其智能化系统管理的运行模式，使其实现先进性、可扩展性和方便管理。

20．退台式住宅

退台式住宅又称为“台阶式”住宅，因其外形类似于台阶而得名。这类住宅的建筑特点是住宅的建筑面积由底层向上逐层减小，下层多出的建筑面积成为上层的一个大平台，面积要大大超过一般住宅凸出或凹进的阳台面积。退台式住宅的优点是：住户都有较大的屋外活动空间，同时也有良好的光和通风；缺点是：一部分建筑空间转作平台，建筑容积率减少，占地较多，因此，地价在总造价中的比重提高。目前，国内建造的退台式住宅，都属于价格较高的中高档住宅，一般建在地价较低的郊外住宅区或旅游度区，一些低层的独立式别墅式住宅，也常用退台式设计。

21．组团住宅

“组团”是目前较多为大型社区所引用概念。它是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。

22．走廊式住宅

走廊式住宅分为外廊式住宅和内廊式住宅。

（1）外廊式住宅。外廊式住宅在联排式低层住宅，多层、高层的板式住宅和“Y”型、“工”字型的点式住宅中普遍用。这类住宅的特点是在房间的一侧设有公共走廊，走廊端通向楼梯和电梯。外廊式住宅双可分为长外廊和短外廊两种。长外廊第一楼层可闭式和敞开式两种。前者多在多层、高层住宅中使用，用柱子和栅栏、玻璃等围护。外廊式住宅的优点是：分户明确，每幢或每套住房的公共走廊有一个出入口，每户均可获得较好的朝向，光和通风较好。这类住宅的缺点是：外廊作为公共交通走道，所占的面积较大，建筑造价较高；每户的门对着公共走廊，相互干扰较大。

（2）内廊式住宅。内廊式建筑设计多在早期的多层、高层住宅、大专院校的学生宿舍、工厂的集体宿舍和旅馆、酒店、医院病两侧，各户毗邻排列。内廊式住宅也长内廊与短内廊之分，长内廊视住户多少，可设一部或二部楼（电）梯于内廊中部或两端；短内廊仅在一端设楼（电）梯。内廊式住宅的缺点是：楼（电）梯服务的户数较多，各户只有一个朝向，而且由于两排房屋并列相对，无法打开门窗产生穿堂风，光和通风都大大低于外廊式住宅；由于走廊内设，没有天然光照明，因此过于黑暗；同时各户之间共用坡度廊，户间干扰比外廊式住宅要大。此类住宅，建设成本较低，销售价格也较便宜。

23．独院式住宅

这是一种独户居住的单幢住宅，有独用的院，居住环境安静，室外生活方便。由于建筑四面临空，平面组合灵活，内部各房间容易得到良好的光和通风，居住舒适。像各种别墅和花园洋房都属于独院式住宅。

24．并联式住宅

一般由两户住宅并靠拼联组成。每户形成三面临空的独用庭院，既有独院式住宅的优点，双比独院式住宅节省用地。二、三层并联式住宅一般每个单元楼上楼下归一户使用，但也有楼上楼下分户居住的，前后小院可分户专用。

25．联排式住宅

一般由多个独户居住的单元拼联组成。各户在房前房后有专用的院子，供户外活动及家务操作之用。这类住宅的日照及通风条件都比较好。

二、三层联排式住宅一般每个单元楼上楼下归一户使用。但也有楼上楼下分户居住的，前后小院则分户专用。

联排式住宅的组合方式变化很多，有拼联成排的，也有拼联成团的。例如，现在比较受欢迎的TOWNHOUSE住宅。

26．梯间式住宅

这类住宅每个单元以楼梯间为中心布置住户，由楼梯平台直接进入分户门。住宅平面布置紧凑，住宅内公共交通面积少，户间干扰不大，相对比较安静，也能适用于多种气候条件。因此，它是种比较常见的类型。

这类住宅目前多用大厅小室的设计方案，明厨、暗厕、南凹口、多层砖混结构，现已非常普遍。它的优点是平面布置紧凑，功能合理，交通路线简捷。当南北向布置时，二室套型、三室套型、一室套型各有二个、三个、一个房间向阳，使得家家有向阳房间，光、通风良好。起居室一般达到14.9平方米，有南向大窗并和阳台联通，室内环境舒适。

27．独立单元式住宅

独立单元式（或称点式）住宅，是由数户围绕一个楼梯枢纽布置的单元独立建造的住宅类型。

它四面临空，可开窗的外墙较多，有利于光、通风。其平面布置灵活，外形处理的自由度也较大，易于与周边的环境相协调。每幢建筑的占地面积少，便于利用零星土地。

28．塔式住宅

高层独立单元式住宅又称塔式住宅，是由一个单元独立修建的，具有与多层独立单元式住宅相似的优点。但由于设置了电梯，服务户数比较多，提高了经济性。其平面布局因地区差异而形成不同的轮廓。如南方地区夏季炎热，往往用十字、井字形平面，以其凹口解决通风问题；北方则更强调日照，要求每户都有较好的朝向。此外，十层以上的塔式住宅还要求设消防电梯，十二层以上则需设两部电梯。

29．高层走廊式住宅

走廊式住宅用走廊作为电梯、楼梯与各住户之间的联系通道，其优点是可以提高电梯的服务户数。一般分为内廊式和外廊式两大类。

内廊式住宅由于各户布置在走廊两侧，建筑进深较大，有利于节约用地，但户间干扰大，通风条件差。若用暗厨房，还需要有完善的厨房设备。外廊式住宅则具有便于通风的有利条件，但又难以避免进深小的缺点，也不利于节约用地。由于高层风力很大，一般多用封闭式外廊。如板式高层住宅就属于外廊式住宅。

30．跃廊式住宅

跃层式及跃廊式住宅用小楼梯作为层间联系，从而克服了走廊式住宅层层设公共走道的缺点和局限性。

设户内楼梯而每户占两层的称为跃层式住宅；在户门外设两户或更多户合用小楼梯，每户只占一层的称为跃廊式住宅。由于公共走廊的减少，这类住宅常常会形成自己的独特立面形式。跃层式住宅有结构、设备管道较复杂，不适应中小户型布局等缺点，因此跃廊而不跃层的住宅即应运而生。例如，某些高层板式结构的住宅，每三层平面中只设一个外廊，从外廊层再设小楼梯服务上层和下层的住户；一个小楼梯服务两户，每户只占一层；套型不大，上下厨卫管道对齐，面积比跃层式经济。目前，国内的高层板式住宅楼多用一种住宅单元才一种楼（电）梯单元组合多种建筑平面，形成住宅街坊。住宅内的小楼梯服务于两户。楼（电）梯单元为两层高，节省了一层楼板。由于用外廊跃层式设计手法，大大增加了电梯服务的户数，经济实用。

31．混合式住宅

这里所说的“混合式住宅”是指在一幢住宅建筑或一个住宅建筑群体中，将多种住宅类型结合在一起的住宅形式。例如，高层、多层或低层住宅的混合布局，走廊式、梯间式或跃层式的混合用。

混合式住宅反映出设计思路突破了住宅类型划分的束缚，在建筑布局上更加切合当时当地的建设条件，满足居民多种多样的使用要求，大大推进了建筑设计的多样化。例如，将塔住宅与板式住宅结合在一起的塔板结构住宅等。

32．小户型住宅

小户型是最近住宅市场上推出的一种颇受年轻人欢迎的户型。小户型的面积一般不超过60平方米。小户型的受欢迎与时下年轻人的生活方式息息相关。许多年轻人在参加工作后，独立性越来越强，再加上分房逐渐取消，因此在经济能力不太强、家庭人口不多的情况下，购买小户型住宅不失为一种明智的过渡性选择。既暂时解决了住房问题，又可使奖金保值升值，为以后购买更理想的住房打好基础工业。但在购买小户型住宅时应注意，“麻雀虽小，五脏俱全”，功能布局要合理，如何能在不大的面积内，营造一个舒适的空间是购买小户型的关键。另外，在一个整体楼盘中（尤其是塔楼），许多小户型房屋大多颁布顺楼体的北面和边角位置，光通风情况不好，而且离电梯间比较近，易受干扰，购买时需注意这些问题。

33．超小户型住宅

超小户型住宅的定义是：套内使用面积在15平方米~30平方米左右，但“麻雀虽小，五脏俱全”在室内，卧室、客厅、厨房、卫生间俱备。由于户型过小，一般只能放一张床和基本的家具，有的没有厨房、阳台，有的厨房只是点缀而已，业主在室内只是休息，更像一空家庭旅馆。

34．青年住宅

适应青年夫妇生活需要的一种新住宅类型。它适应青年人的个性特点、行为模式，面积虽小，但功能齐全，空间划分灵活。在总体布局中应考虑幼儿园及商业和体育、文化、设施等。.

35．两代居住宅

两代居住宅是指包括两套相邻而又独立的,各自拥有完事的卧室、厨卫等生活设施的，稳中有降自拥有独立的户门，但室内有门户相通的住宅形式。

“两代居”住宅的产生，适应了我国人口老龄化发展趋势在居住方面的需要。这种住宅既考虑到老年人与青年人在生活习惯、兴趣爱好等方面的差异，保留了相对的私密性和适当的距离，同时又考虑到便于就近照顾老人的生活。

36．老人住宅

这是专为老年人设计的住宅。主要对象是那些没有晚辈照顾的老年人。

老人住宅应在单元内设置活动室等空间，在整体布局中靠近医务室、居委会、街坊绿地等服务设施，能更好地适应老年人的生活特点和需要，增加老年人与邻里交往的机会。

37．商住住宅

商住住宅是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它既属于住宅，同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是强大的网络功能，使居住的同时又能从事商业活动。商住住宅适合于小型公司以及依赖网络进行社会活动的人群。

38．酒店式公寓

酒店式公寓是指建筑的结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备。概括地说，就是“酒店式服务，公寓式管理”，将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中，购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的综合物业。

酒店式公寓与产权酒店、单身公寓和商务公寓相比，有同有异：

（1）产权酒店与酒店式公寓

产权酒店起源于20世纪70年代的美国，主要分布在气候宜人的旅游度胜地。简单地说，产权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时间里的使用权。酒店将每间各房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店经营管理，取得投资回报；同时还可获得酒店赠送的一定期限后免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业形态。而酒店式公寓面积有大有小，居室有多有少，室内卫生间等生活设施一应俱全。酒店式公寓取酒店式管理，为住户提供了一个星级酒店的家，但收费比酒店便宜。

（2）单身公寓与酒店式公寓

单身公寓的消费者是收入不菲又讲究生活品质的年轻人，所以，从装修标准到物业配置比酒店式公寓要简单得多。同时，单身公寓的面积要小一些，一般在50平方米以下，以降低总价，适应年轻人的购买需求。而酒店式公寓的消费者是高级白领、经理和总裁等，物业由星级酒店或有酒店背景的物业公司管理。

（3）商务公寓与酒店式公寓

商务公寓注重商用，建筑结构上用大开间，户型大小不一，多数以毛坯形式出售，便于后期结合办公需要改造。像市场曾经出现过的STUDIO和SOHO类商务公寓，虽然用精装修，有些还配有少量的家具，但整体上显得更适合于办公。配套的服务机构也多是些邮寄、打印等办公项目。而酒店式公寓的公共设施类似于酒店，除拥有酒店的服务机构外，还提供了银行、和超市等家庭配套设施。

39．错层式住宅

错层式住宅主要是指一套房子不处于同一平，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层和复式房屋的区别在于尽管两种房屋均处于不同层面，但复式的层高往往比较高，而错层式的层高较低，人站立在第一层面平视可看到第二层面。另外，复式的两个楼面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层式两个（或三个）楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。

41．廉租房

廉租房是指和单位在住房领域实话社会保障功能，向具有城镇常住户口居民的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。廉租房主要包括：腾空的原有公有住房、现公有住房以及和单位出资兴建购置的用于廉租的住房。租金标准原则上参照维修费和管理费两项因素确定，以后随着最低收入家庭收入水平的提高而适当提高。建设部《城镇压廉租房管理办法》对廉租房的承租、管理、退住都有具体的规定。

42．经济适用住房

经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅。主要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要符合住宅建设标准，结合市场需求确定。

现阶段，经济适用住房有三种：第一种是由提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房；第二种是将房地产开发企业拟作商品房开发的部分普通住宅项目高速为经济适用住房向社会公开发售；第三种是单位以自建和联建方式建设的经济适用住房，只出售给本单位职工。

43．公有住房

公有住房是指国家和单位投资建设或购买的、产权属国家或单位所有的住房。从管理方看，可分为直管公房（房地产管理部门直接管理）和自管公房（各产权单位自行管理）两种类型。由单位分配给城镇居民居住的住房一般属于公有住房。具有城镇常住户口的合法承租人均可按规定向现住房产权单位申请购买租住的公有住宅楼房。

44．二手房

二手房通常是指再次买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房以及单位自建住房，办完了产权证后再次上市买卖，这些住房都称为二手房。

45．集资房

集资房即集资合作建房，是指改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行国家、单位、个人三者共同承担，通过多渠道筹集资金，由或单位组织建房，或由居民自发组织建造住房，以此解决职工住房困难的一种住房建设方式。

115．如何区分板楼和塔楼

可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。这种楼房的高度一般从12层到35层。塔楼一般是以一梯4户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度。板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。其实我们买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长.