北京五星级酒店厨房设备_五星级酒店 厨房

1.宾馆的星级标准是怎么评定的，什么是一，二，三，四，五星级，各需要什么要求！

2.上海带厨房的酒店

3.酒店式公寓是否有风险？

一、酒店的种类

世界上酒店的种类特别繁多，酒店的模式也越来越多样化、奇特化。为了满足各类旅客的需要和满足酒店赢利的需要，出现了各种各样的奇特新颖的酒店。酒店的分类一般是根据酒店的用途、规模大小、特点、经营方式等不同情况来分类。划分在同一类别的酒店虽有其相同的共性，但也有许多不同的个性。

（一）按用途分类

1．商业酒店。这类酒店以接待暂住客人（经商客人）为主，一般建立在商业中心（市区内），除了提供给客人舒适的住宿、饮食起居和条件外，还必须有经商所必需的长途直拨电话、电报、电传等现代化通信设施以及打字、速记、文秘及录像、投影等项目。高级的酒店还应有24小时送餐服务、24小时洗衣服务。

2．旅游酒店。这类酒店以接待暂住的旅游者为主。一般建在旅游点附近，为了使旅游者在精神上和物质上获得满足，酒店除了要有高级的吃、住设施外，还要能提供客人、保健、购物等服务设施。

3．住宅区（公寓、别墅）式酒店。此类酒店是为长住客人而建。除提供商业酒店的一般设施外，这类酒店的客房一般用家庭式结构，并提供厨房设备、办公设备及小孩游戏的设施，使住客能充分享受家庭之乐。长住客人与酒店之间一般都签订租约。同时，住宅式酒店也有相当一部分房间接待暂住客人（旅游和商业酒店同样也有一部分长住客人）。

4．度酒店。这类酒店主要接待旅游度者，通常坐落在风景名胜地区（如海滨、著名山庄、温泉附近）。地理环境是建立度酒店的一个重要因素。度酒店是一个度中心，专门提供给客人和享受，它一般要有良好的沙滩、游泳池、滑雪场、溜冰场、高尔夫球场和运动场，甚至跑马场。度酒店的客源受季节影响较大。

（二）特点分类

1．机场酒店。设立在机场附近，便于接待乘机客人。多数住客是由于某种原因，如飞机故障、气候变化、飞机不能按时起飞，或客人只是转机，不想进城等造成必须在机场滞留而住店。机场酒店的设施与商业酒店大致一样。

2．公路酒店或汽车酒店。多数坐落于主要公路旁或岔路口，向住店客人提供食宿和停车场，其设施与商业酒店大致一样，所接待的客人多数是利用汽车旅行的游客。这类酒店在公路发达的西方国家较为普遍。

3．选择性酒店。这种酒店有特别的意义，酒店对住店客人有特别的选择和规定，有的只接待男客，有的只接待女客，有的因宗教或种族不同而选择住客，如日本的儿童旅馆，美国马丁·诺尔顿开办的老人旅馆，德国柏林库夫斯特专为残疾人开设的“世界旅馆”等。

4．火车酒店、摩托车酒店。这种酒店是以交通工具或其位置来命名的。

（三）按经营方式或拥有权分类

1．全民所有制酒店。生产资料归国家所有。

2．集体所有制酒店。属于公有制企业，但生产资料和它的产品归有关劳动集体所有。

3．合资酒店。由两个或两个以上的投资者合作兴建并联合经营的酒店。投资双方可以是全民所有制之间，也可以是全民与集体，全民与外资或集体与外资等。

4．独资酒店。多指外国（或华侨）投资者在我国境内开设的独资酒店。

5．个体酒店。由个人投资经营，目前在我国酒店中尚属极少数，且规模较小。

（四）按规模大小分类

酒店的大小没有明确的规定，一般是以酒店的房间数、占地面积、酒店的销售数额和纯利润的多少为标准来衡量酒店的规模，其中主要是房间数。目前国际上通行的划分标准有以下三种：

（1）小型酒店，客房数小于300间（有的划分为200间以下）；

（2）中型酒店，客房数在300～600间（有的划分为200～700间）；

（3）大型酒店，客房数大于600间（有的划分为700间以上）。

以规模大小分类是比较客观的分类法，因为它有利于酒店之间进行比较。

二、酒店的等级

世界上酒店种类繁多，为推销和方便旅客选择酒店，各国或旅游业的团体机构都要根据酒店的软硬件条件，将酒店划分为不同的等级。

酒店等级的确定主要是依据酒店的位置、设施的配备情况、服务水准的高低来划分。虽然目前国际上在划分酒店等级上还没有正式的规定，但有些标准已被公众所认定，因此在划分等级上比较统一，如清洁程度、设施水平、家具品质、酒店规模、豪华程度、服务质量、管理水平等。

（一）国际上通用的等级划分标准

目前在国际上比较通用的是五星等级划分标准，即一星至五星。星级越高，设施和服务越好。

一星酒店：设备简单，具备食宿两个基本功能，能满足客人最简单的旅行需要，提供基本的服务。一般标准间面积为12～14m2，块料地板，一般墙面；卫生间有浴盆或淋浴，供热水6小时以上；设有餐厅、酒吧。属于经济等级，符合经济能力较差的旅游者。

二星酒店：设施一般，除具备客房餐厅外，还设有购物、邮电、美容等综合服务设施，服务质量好。一般标准间面积为14～16m2，有空调或窗式空调，一般墙面，地毯或局部床边地毯，有彩电、电话；卫生间面积为3～3.5m2，有138cm的浴盆，淋浴头，抽水马桶，全天供应热水；有中西餐供应，设有餐厅、咖啡室或酒吧，有1～3间小宴会厅、陪同人员餐厅。属于一般旅行等级，所接待旅游者的经济能力为中下等。

三星酒店：设备齐全，除提供优良的食宿外，还有会议室、游艺厅、酒吧、咖啡厅、美容室等综合服务设施。标准间面积为16～20m2，上等地毯、墙面，有消防装置，全空调（中央空调），房内设有彩电、电话、音响、唤醒器；卫生间面积为3.5～5m2，152cm浴盆，配套抽水马桶，排气装置，有梳妆台的脸盆，全天供应热水；设有中西餐厅和内部餐厅、酒吧、咖啡厅等。属于中等经济水平旅游者的等级，目前最受旅游者的欢迎。因此，此类酒店数量最多。

四星酒店：设备豪华，各种服务齐全，设施完善，服务质量优秀，店内环境高雅。标准间面积在20m2以上，高级地毯和各种豪华设施，卫生间面积在5～6m2以上，168cm以上浴盆，低噪音马桶、紧急呼唤器、红外线取暖器等设备；设有中西餐厅、多个小宴会厅、咖啡厅、酒吧及内部餐厅等，有较齐全的健身设施和服务项目。顾客可以在此得到物质、精神的高级享受。属于上层旅游者和公务旅行者的等级。

五星（或四星超豪华）酒店：酒店的最高等级。设备十分豪华，服务设施十分齐全，服务质量高。标准间设施华贵、高雅，各种设施齐全。整个酒店可以说是一个亲切快意的小社会。设有各种各样的餐厅和会议厅，有游泳池、网球场、、日光浴室等大型健身场地。标准间面积为26m2，卫生间面积为10m2。五星酒店的整个标准可以用两个字——“突出”来概括。它的标准是给每位客人留下如此印象：“在此停留是一件值得记忆的事”。五星酒店的客源主要是上层资产阶级、高级官员、社会名流、上层管理人员、高级技术人员、著名学者等。

（二）国际上酒店等级划分的差异

酒店等级的划分因国家不同而有所不同。欧洲的酒店设三个等级；瑞士酒店协会用五星等级制；美国汽车协会用五粒钻石等级制度，将酒店划分为一般、好、佳、优及突出等级；罗马尼亚将酒店分为特级、一级、二级、四个等级；日本将酒店分为高级、简易酒店和国民宿舍三大级。

我国早期酒店等级划分是按照酒店标准房间的净面积、装饰、设备等条件划分为五级，及特级酒店，相当于国际的五星级标准；一级酒店，相当于国际的四星级标准；二级酒店，相当于国际的三星级标准；酒店，相当于国际的二星级标准；四级酒店，相当于国际的一星级标准。目前我国用与国际接轨的五星等级制。我国于1988年和19年两次颁布了旅游涉外酒店星级评定标准，在19年颁布的新的评定规则中，对三星级、四星级、五星级酒店的设施设备和服务的评定标准进行了调整，增加了一些自由选择的项目。2004年以前，我国酒店星级的划分与评定主要以《中华人民共和国国家标准·旅游涉外酒店星级的划分与评定·GB/T 14308—19》为标准。2001年，我国又开始对19年的标准进行修改，修改后的新标准《饭店星级的划分与评定》已于2004年7月1日正式实施。与19年制定的标准相比，现在实施的新标准最大的变化是对四星级以下酒店的餐饮服务要求适当简化，但对四星级以上酒店在前厅、客房和餐厅等核心区域强化了要求，增加了整体舒适度等内容。同时，在新的评定标准中，除以往已有的一至五个星级之外，还增设了“预备星级”和“白金五星级”。“白金五星级”对酒店的条件要求较高，除必须具有两年以上五星级资格，地处城市中心商务区或繁华地带，外观造型独具一格，内部功能布局与装修装饰与所在地历史、文化、自然环境相结合等7个必备条件外，还须具备6项参评“硬”条件中的至少5项，如有符合国际标准的高级西餐厅、有高雅的独立封闭式酒吧、国际认知度极高、平均每间可供出租客房收入连续3年居于所在地五星级酒店前列等。酒店等级用星的数量和颜色来区别，一至五星级的酒店铜牌上以镀金五角星为符号，而获得“白金五星”级别的酒店，其标牌上缀有的五颗星将选用白金色，开业不足一年的酒店可以申请预备星级，有效期为一年，其等级与星级相同。新标准还将原来的“一年复核一次”改为“五年后须重新评定”，从真正意义上打破了酒店星级的终身制，并以1999年1月1日为界，此前已评定星级的酒店将面临复核整改。经过重新评定的酒店，将用全国星评委颁发的星级评定标志牌替换掉原来国家旅游局颁发的评定标志牌。除此之外，用“旅游酒店”取代了以往的“旅游涉外酒店”；评定标准中还增加了酒店品牌、总经理资质、环境保护等内容；增加了允许度村、海边浴场、民俗酒店等特色突出或极具个性的酒店可直接向国家旅游酒店星级评定机构申请星级的规定。实施的新标准增加了更多的自由选择项目，各酒店可以根据自己的特色和侧重进行选择，以保证酒店具有更多的个性和特色。

三、星级酒店的审批和管理

（一）星级评定的责任分工

旅游酒店星级评定工作由全国旅游酒店星级评定机构统筹负责，其责任是制定星级评定工作的实施办法和检查细则，授权并督导省级以下旅游酒店星级评定机构开展星级评定工作，组织实施五星级酒店的评定与复核工作，保有对各级旅游酒店星级评定机构所评定酒店星级的否决权。

省、自治区、直辖市旅游酒店星级评定机构按照全国旅游酒店星级评定机构的授权和督导，组织本地区旅游酒店星级评定与复核工作，保有对本地区下级旅游酒店星级评定机构所评酒店星级的否决权，并承担推荐五星级酒店的责任。同时，负责将本地区所评星级酒店的批复和评定检查资料上报全国旅游酒店星级评定机构备案。

其他城市或行政区域旅游酒店星级评定机构按照全国旅游酒店星级评定机构的授权和所在地区省级旅游酒店星级评定机构的督导，实施本地区旅游酒店星级评定与复核工作，保有对本地区下级旅游酒店星级评定机构所评酒店星级的否决权，并承担推荐较高星级酒店的责任。同时，负责将本地区所评星级酒店的批复和评定检查资料逐级上报全国旅游酒店星级评定机构备案。

宾馆的星级标准是怎么评定的，什么是一，二，三，四，五星级，各需要什么要求！

酒店是一个古老的行业。从古代的驿站到现在的五星级酒店，经过前人的不断摸索与创新，经历了多少个朝代的变革与战乱，这个行业始终屹立不倒。自古到今，有一名名言“民以食为天”。不论哪个国家，哪个地区，不同的民族，不管他们贫穷与富有，都离不开吃喝玩乐。只不过他们的消费方式不同。

酒店，顾名思义，有酒喝，另外还有房住，有得吃。也就是离不开吃、喝、玩、乐的范畴。但是如果把一间酒店搞得有声有色，做到名利双收，业主高兴，员工喜欢，都要经过各方面的配合，例如：业主的配合，员工的配合，的配合，缺一不可。

本人将自己在酒店饮食行业三十多年的一些见解和经验写出来，以供参考。

一、选址　　选址这一关很重要，关系到酒店能否赚钱。很简单，如果一个繁华的城市，常住人口很多，流动人口也很多，另一个城市常住人口不太多，流动人口也很少，你说你会选择哪一个城市呢？结论当然是选择前者。当你的目标（地点）选择好以后，还要清楚了解它的经营年限有多少年？租金每年多少？租金周期怎么制订，或怎样递增等问题。

二、市场调查

当你的地点选好以后，也不能马上投资，因为对那一个地方还不熟识和了解，你必须在你选好的地区花一段时间去了解、去搜集有关这个城市环境资料

。例如，人员的办事效率和对民营企业的态度；国家企业、厂矿有多少家？民营企业有多少家？常住人员有多少？流动人口有多少？一般老百姓的家庭收入每月大概有多少？他们的消费意念有多大？当地人的风俗习惯和饮食习惯又是怎样？选上三至五家生意最好，在当地最有名的店做对象，了解他们成功的原因，了解他们每天的营业收入大概有多少。当以上各项资料搜集好以后，将所得到的资料评估出来。这份评估报告必须详尽精细。这关系到你将来的成败与盈亏，不能马虎，根据这份评估报告，决定酒店档次（即是级数），做出各种与步骤。

三、投资预算

当档次已定，投资额必须足够应付以后的运筹。怎样才知道需要多少资金应付以后的动作呢？首先是*以往的工作实践经验。如果经验不够，就需要再作出市场调查，了解各种物品的价格，向装修设计公司了解各种程序与价格费用，然后按照所定的档次，去布局（策划）（即各种功能分布于哪一层或哪一个地方最适合），因为布局的好坏都涉及到投资金额的多与少。所以在装修设计之前，必须与设计公司人员开会讨论研究布局方案。以我过往之经验所见，大多数装修设计人员只考虑片面装璜之美观，而忽略了日后员工的操作及功能是否合理畅顺。有时候，有些地方装修到一半时就要拆掉，重新改过，这就很浪费金钱，而且耽误时间。所以，我们绝对要集多一些专业意见，让设计方面少走弯路，节省时间，避免浪费资金在布局之中。要根据所定的档次，去安排将来所用的设备和物品，去配套和计算清楚所有用品及设备的数量。根据所有的用品及设备数量，计算出所需的资金。那你在日后的运筹中就畅顺得多。

四、资金运用

因为策划投资一间酒店，所需资金亦不少。虽然老板实力雄厚资金充足，但必须明白做生意的人，并不是准备好全部资金去运用，只能分期，分进度，按去付款，按调拨资金，所以必须做好一个用款。例如：装修合同一订，需付订金百分之几，装修进度达到几成再付多少，厨房设备需付多少，以及服装布草、楼面用品、陶瓷器皿、各种一次等等，都要作出一个订购时间和付款时间，以备资金调动，不能误时，误付，影响酒店形象与声誉。

五、人力定编

人才是决定酒店成败的关键，所以必须把好人力这一关。因为一间酒店所聘请的人员过多的话，就会加重经营成本；但如果不够的话，就会造成服务不佳，出品不精良，严重影响酒店声誉。所以各部门所需的人员数量一定要统计好，合理利用人才，更重要一点就是唯才是用，量才录用，不能徇私，最好在招聘时全部都要经过审核，挑选，以增强对员工的认识，方便日后的沟通与管理。

六、每月支出预算

每月支出预算在整个评估中，占有很重要的席位。必须把每月的租金（或银行供款），投资额的折旧率、水、电、煤气、税收、工资、交通费、交际费、洗涤费、通讯费、印刷费、广告宣传费、绿化费、杂项费及维修保养费等等，详细计算清，将来营运市的偏差就不会太大。而且根据这个可以监察在营运中，各部门所产生的问题都很容易查出问题的所在，并立即修正解决，以免延误。

七、每月营业收入预算

营业收入这一关至关重要，涉及到将来是否有赚钱的机会，赚钱的比率占百分之几？将资金投入进去什么时候才能收回？或者永远都收不回。而且每月贴钱进去的话，是否还投钱进去呢？所谓知已知彼，百战百胜。如果按照搜集回来的资料和数据，知道对方的装潢格局、地方环境、服务水准、出品质量等，跟自己力量作一个详细的系统比较、对照，制订出一套针对性的经营方针，那么一开业就可以出奇制胜，把对方打败。另外还必须清楚计算出，每个营业部门每天、每市的预算营业收入是多少，每个月合共的营业收入是多少。将每月的营业总额减去每月购货金额，就知道这个月的毛利有多少，将这个月的毛利总额减去这个月的支出，剩下余额还有多少，例如说剩下10万，这个月的纯利润就10万，如果按照每月有10万元的纯利润，那就知道什么时候能够收回投资金额了。反之，如果毛利扣除了每月支出还差10万元才够，那就要预算一下需要几个月才能将这个局面扭亏为盈，因为我们在整个策划中都应该考虑到，在这个行业，刚开业都不会马上赚钱的。——为什么呢？因为一个新的酒店的诞生，各部门的人员都是第一次接触，第一次合作，很多方面都要经过一段时间的磨合。在出品制作方面也要经一段时间去询问、去了解客人的意见和反馈的信息，加以改良，迎合客人的品味；对外宣传方面，也不是只做一次广告宣传之后马上就有效应，也要由各级主管和服务员经过一段时期的不断努力，在客人心中建立宾至如归，物有所值的深刻印象，并配合长时间的宣传广告，才能将酒店纳入赚钱的轨道。我们干这个行业，不是一帆风顺的，就像我们驾驶的一条船在台风中的大海里航行一样，惊涛骇浪，一不小心，就会翻沉淹没。但只要有能力，有经验，再加上业主的配合，大风浪过后就是平静的海洋，让你平静安稳地往前行驶，到达你想去的地方。

上海带厨房的酒店

一、一星级饭店

要有适应所在地气候的暖、制冷设备；16小时供应热水；客房、卫生间每天要全面整理一次，隔日或应客人要求更换床单、被单及枕套，并做到每客必换；能够用英语提供服务。

二、二星级饭店

18小时供应热水；至少有20间（套）可供出租的客房。

有可拨通或使用预付费电信卡拨打国际、国内长途的电话；有彩色电视机；每日或应客人要求更换床单、被单及枕套；提供洗衣服务。

三、三星级以上饭店

需设专职行李员，有专用行李车，18小时为客人提供行李服务；有小件行李存放处；提供结算服务。

24小时提供热水、饮用水，免费提供茶叶或咖啡，70%客房有小冰箱；提供留言和叫醒服务；提供衣装湿洗、干洗和熨烫服务；提供擦鞋服务。

四、四星级饭店

需要有中央空调；有背景音乐系统；18小时提供外币兑换服务；至少有50间(套)可供出租的客房；70%客房的面积不小于20平方米；提供国际互联网接入服务；卫生间有电话副机、吹风机。

五、五星级饭店

除内部装修豪华外，要求70%客房面积不小于20平方米；至少有50间(套)可供出租的客房；室内满铺高级地毯，或用优质木地板或其他高档材料装饰；每个客房配备微型保险柜；有紧急救助室。

百度百科—酒店星级划分

酒店式公寓是否有风险？

上海是一个充满活力的城市，每年吸引着无数的游客前来旅游。对于那些喜欢自己动手做饭的旅客来说，选择一家带厨房的酒店是非常重要的。在这篇文章中，我们将介绍几家上海带厨房的酒店，并提供一些操作步骤，帮助您更好地利用厨房。

酒店介绍

1.上海浦东嘉里大酒店

上海浦东嘉里大酒店是一家五星级酒店，位于上海浦东新区陆家嘴金融中心地带。酒店拥有宽敞的房间和豪华的设施，所有房间都配备了厨房和独立的用餐区。厨房设备齐全，包括烤箱、微波炉、炉灶和冰箱等。

2.上海瑞吉酒店

上海瑞吉酒店是一家豪华的五星级酒店，位于上海浦东新区的中心地带。酒店提供各种类型的房间，包括带厨房的房间。厨房设备齐全，包括烤箱、微波炉、炉灶和冰箱等。酒店还提供免费的Wi-Fi和停车服务。

3.上海文华东方酒店

上海文华东方酒店是一家五星级酒店，位于上海市卢湾区的中心地带。酒店提供豪华的客房和套房，所有房间都配备了厨房和独立的用餐区。厨房设备齐全，包括烤箱、微波炉、炉灶和冰箱等。酒店还提供免费的Wi-Fi和停车服务。

操作步骤

1.选择合适的食材

在选择食材时，要注意它们的新鲜程度和质量。如果您不确定食材的质量，可以咨询酒店的工作人员或者到当地的超市购买。

2.准备厨房设备

在使用厨房设备之前，要确保它们干净和工作正常。如果您不确定如何使用某个设备，可以咨询酒店的工作人员或者查看设备的使用说明书。

3.烹饪食物

在烹饪食物时，要注意火候和时间。如果您不确定如何烹饪某种食物，可以咨询酒店的工作人员或者查看相关的食谱。

4.享用美食

烹饪完成后，可以在独立的用餐区享用美食。在享用美食时，要注意饮食卫生和食用量。

近两年，酒店式公寓成为房地产市场的新宠，作为近年来一种新兴房产投资品种，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。那么什么是酒店式公寓呢？酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位较高，集住宅、酒店、多功能生活设施于一体，既可“自用”又兼“投资”潜力。在中国的房地产市场，酒店式公寓正方兴未艾。 一时间似乎所有的SOHO办公、长期旅游、商务出差乃至房产投资都盯住了这个市场。2004年北京、上海、广州的酒店式物业更<--NEWSZW_HZH_BEGIN--><--NEWSZW_HZH_BEGIN--> 是一路飘红。根据对发达国家同业情况的考察，酒店式公寓就是一个国家和地区发展到一定阶段后将长期发展和存在的一个物业类型，目前在我国刚刚走红，但由于它既具有酒店的品质，又低于酒店的价格，能满足许多商务、投资和高层次人员居家的需求，从而必将成为大城市、全国省会城市、发达城市和地区中心独具魅力的新兴物业。

酒店式公寓与前年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，而忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。

业内对此也日渐关注，据悉，4月2日至4日，“酒店式公寓的设计、推介与营销”论坛将于北京举行。日前记者就此话题访了有关人士。

酒店式公寓的独到之处

鑫尊地产市场部的林越经理认为，酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。

酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、等多种功能于一体。

酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、、小超市等其他项目。

酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，它的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。

选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。

酒店式公寓从用途可分为居住性公寓和商务性公寓二种：居住性公寓主要用于居住，这种公寓有单独的厨房、阳台、卫生间；商务性公寓用途为商务办公，这种公寓没有单独的厨房和阳台。二者面对的消费者不同。

成功的酒店式公寓都有相似的地方：其位置位于繁华地段，周围有大量潜在的消费者和租客。客户就在附近。该位置填补该区域的小户型住宅的空白。

林越指出，酒店式公寓与产权酒店、单身公寓和商务公寓相比，有同有异：

产权酒店与酒店式公寓的区别。产权酒店起源于上个世纪70年代的美国，主要分布在气候温和的旅游度胜地。简单地说，产权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时间里的使用权。酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业业态。而酒店式公寓面积有大有小，居室有多有少，室内厨房等生活设施一应俱全。酒店式公寓取酒店式管理，为住户提供了一个星级酒店的家，但收费比酒店便宜。

单身公寓与酒店式公寓的区别。单身公寓的消费者是收入不错又讲究生活品质的年轻人，所以，从装修标准到物业配置比起酒店式公寓要简单得多。同时，单身公寓的面积要小一些，一般在50平方米以下，以降低总价，适应年轻人的购买需求。而酒店式公寓的消费者是高级白领、经理和总裁等，物业由星级酒店或有酒店背景的物业公司管理。

商务公寓与酒店式公寓的区别。商务公寓注重商，建筑结构上用大开间，户型大小不一，多数以毛坯形式出售，便于后期结合办公需要改造。像市场上曾出现过的STUDIO类商务公寓，虽然用精装修，有些还配有少量的家具，但整体上更显得适合于办公。配套的服务机构也多是些邮寄、打印等办公项目。而酒店式公寓的公共设施类似于酒店，除拥有酒店的服务机构外，还提供了银行、和超市等家居服务。

北京酒店式公寓的市场一直坚挺

锋上经纪的市场分析人士对记者指出，在高档公寓中，酒店式服务公寓不同于普通高档公寓，它是提供酒店式管理服务的公寓。在传统的市场中，酒店式服务公寓基本只租不卖，如雅诗阁、国贸等，出售的项目仅在近几年才出现，如：旺座、鼎极·嘉华世纪等。据统计，到今年第一季度末，北京共有高级公寓项目100余个，其中酒店式服务公寓则有近40个，共提供近3万个住宅单位。主要集中在六个主要城区，其中朝阳区和东城两区拥有的高级公寓的套数占全市供应量的80％，酒店式服务公寓市场出租平均报价为每月每平方米24．5美元，几乎是普通高档公寓的两倍。而根据世邦魏理仕提供的资料，在京的海外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使馆的工作人员等，构成了北京酒店式公寓的主要需求群体。一些小型公司也将其作为商住使用。他们希冀在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配置，相当水准的，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。

这位人士认为，酒店式服务公寓之所以有较高的租价，是与其自身优势分不开的。酒店式服务公寓兼具传统酒店和公寓的长处。它们大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。

其实酒店式服务公寓的独特优势早已显现。近两年，在京城的高档公寓租赁市场中，租金因整体供量的急剧增长而持续下滑的趋势锐不可当，有些物业租金跌幅达50％以上，然而，类似国贸、嘉里中心这样的酒店式服务公寓反而有上涨趋势，实际成交租价总体浮动不到5％。显然，与普通高档公寓相比，酒店式服务公寓的租金水平更坚挺。

酒店式公寓的投资特点

据金桥国际公寓开发商负责人蔡维杰介绍，由于现在的一些大中城市，人口流动性增强，以部分年轻人为主的家庭模式出现，这种趋势直接导致了酒店式公寓的出现。酒店式公寓是一种全新的物业概念。同时，各大中城市已经形成高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，而传统的物业管理对他们来说已经不能适应其快节奏的生活。从另一层面来讲，中国加入WTO会为北京带来数量众多的境外中小型公司，因为目前大型的国际跨国公司都已在北京设立了办事机构。中小型公司由于其资金实力不足，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓将是其较理想的选择。

鑫尊房地产经纪公司投资顾问部张谧认为，酒店式公寓集住宅、酒店、等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹。它同时与SOHO概念中居家办公有所区别，它具备了星级酒店的配套和服务。酒店式公寓在未来应该更趋向个性化的服务，因租住在这里的客户大部分是高学历、高素质和国际化人士，无论从装修、户型、环境、配套等，都要区别于市场中的其他楼盘，突出自我个性，只有这样才是实现投资回报的重要因素。酒店式公寓是投资型置业者，尤其是异地置业者的首选。通常，酒店的租金比公寓的租金要高出30％左右，普通公寓的服务相对酒店要落后一些，酒店式公寓具有单套房屋建筑面积小、便于管理、服务及配套设施较齐全、易出租等特点，是其他物业项目所不能比拟的。

但作为中高档项目的酒店式公寓相比普通住宅占用的资金较多，回报周期较长，所以更适宜中长线投资者。

另一方面，对于酒店式公寓投资的项目又必须要有相当严格的条件限定。

张谧指出，酒店式公寓投资要在适当的区位。像朝阳区CBD地区、亚运村等是北京国际商务活动最活跃的地区，近两年，又是网络经济最热手的地区，大量小型公司和年轻的白领聚集在这些区域，对他们来说，在这里安家置业，方便自不必说，更重要的是机会更多，成本更低，最有可能利用这一区域的人流、资金流、信息流，迅速走向成功，这些热点地区最适合酒店式公寓投资操作。

随着市场的发展，目前又出现了一种酒店式公寓新的业态，据来自开发城市广场和都会华庭的发展商京港物业发展有限公司的消息，他们推出的一种酒店式商务式公寓，暂命名为“都会国际”。这是一种将酒店式公寓与SOHO进行了结合并全新演绎的新产品，在充分考虑了满足各种商务个性化的需求的同时，也将满足人们对高档住宿的要求。这种全新的模式合理地将居室分为了居住与办公两大区域，既具备了酒店式公寓的高档生活区又满足了SOHO的高级商务区，同时还配备了五星级俱乐部。更引人注目的是它在SOHO的基础上增加了全新概念的24小时商务中心，在那里可以享受到24小时秘书服务、24小时翻译服务以及24小时会议服务。由此一来，这种酒店式商务公寓不仅填补了SOHO无5A级办公楼配套服务的空白，而且还可以更完整地创造一个超5A级的办公场所。

上海酒店式公寓投资危机初现

上海房地产市场正在经历前所未有的“黄金”时期，一路飙升的房价吸引了众多的房产投资客投身其中，已有报道几百亿的资金流入上海房产市场推波助澜。业内大佬潘石屹日前就已放出话来：“上海房地产市场是一块烧红的铁，不能摸。”酒店式公寓投资也不例外。

据一位业内的人士透露，无论开发商怎样回避酒店式公寓的投机详情，事实上目前许多的小户型公寓中，投资客比例都在50％以上，而用来自住的比例很小。

上海房产市场的火爆引发投资者更多的是短线炒作，希望能够赚上一笔就走，这种心态在现在酒店式公寓的投资者中更是盛行。绝大多数投机者在购得酒店式公寓后一般都会快速转手买出以赚得差价。

然而，正是由于人们对于短期价格追捧的预期，已经有很多的专家开始发出警告，由于投机过旺所造成的房价过快上涨，已经使上海房地产市场出现了泡沫初期的征兆。而在上海房产市场中的投机主力—浙江投资者，目前已经出现撤资迹象也好像正在证实其中的一些微妙变化。

就酒店式公寓而言，传统的短线投资者在目前的情况下可能面临更大的投资风险，如果一旦出现手中的酒店式公寓不能马上再找到下家转手，那么投资者的亏损将就在眼前。尤其是在酒店式公寓概念现在还在“热销”之时，由于概念上的模糊，一些发展商浑水摸鱼，借着酒店式公寓的幌子卖出了自己的产品，而且这些产品现在大多成为了投机的房产工具。使得酒店式公寓类产品目前增长迅速，购房者可选择的余地加大，潜在的二手物业购买者被大量分流，将进一步缩小二手物业的流通空间，使得小户型投资者实现短期较为困难。

其实业内专家指出，酒店式公寓本身就是一种纯投资的产品，只是目前出现了众多的酒店式公寓没有真正具备其内涵，而且在软硬件方面都没有形成过硬的投资条件，因此也造成了许多投资者盲目从事短线操作，失去了投资酒店式公寓的真正意义。

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酒店式公寓的开发和投资主要面临4大风险

顺驰市场开发部房产经纪人沈昊认为，目前酒店式公寓的开发和投资主要面临四大风险：

一是随着酒店式公寓物业越分越细，导致投资客分流。比如城市日比较强调商务功能，而亚东名座则更强调“居住”。常规来说，住宅投资的回报率与人们对住宅投资市场的关注成反比，即当越来越多的人将住宅用于出租获取回报时，租赁市场的租金水平就会相应地降低。因此，作为酒店式公寓住宅现今相对集中的客户群——投资客而言，如果有更佳的投资途径，必会转移目标。

二是酒店式公寓的规划设计问题。不少开发商急功近利，使得一些酒店式公寓的设计不尽如人意。即便是现在推出的一些项目，也有部分是利用现成地块中的边角料设计而成，朝向、走道等都存在一些问题，也无法满足酒店式公寓住户的特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服务空间等。

三是投资者的预期租金问题。现在，市场上的酒店式公寓产品大多为上百套小单元的物业分割构成，巨大的产品上市量左右着区域市场的租赁价格；特别是在交付使用后，同一地点的出租供应量骤然增大，诸多买家出租的投资行为愈演愈烈，一些急于求成的出租者会降低租金，从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。

四是定价问题。酒店式公寓的单价高于其他住宅10％—20％是合理的。但不少酒店式公寓的价格砝码也与日俱增，每平方米上万元的酒店式公寓不断增多，价格与市场出现严重背离。另外，酒店式公寓还存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂等普遍问题。

投资风险怎样规避呢？沈昊认为，首先是对地段的综合考虑。目前酒店式公寓风起云涌的背后，隐藏着区域供应量增加、产品雷同等影响投资回报率（租金）的因素。因此在作投资选择前应考察该地段周边的租赁行情，选择一个合适的类比值来计算其平方售价的合理性；该处是否具有地理优势如交通便捷，最好邻近现有或已在建设中的轨道交通；楼盘周边建筑群以商务楼居多的要优于住宅区，附近区域类似项目少的要优于过于集中地带。

其次，楼盘要有创新设计，拒绝烂尾楼。酒店式公寓设计要充分体现其经济实用性特征，房型布局要紧凑而灵活，减少户内消极空间的数量，减少公共面积的分摊。对于不同层次的居住者及其生活习惯，居室套型设计可以灵活分隔。